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以下是星球提問：

1、提問：京爺你好，我是北京集體戶，目前單身，首付預(yù)算120左右，單位在石景山八大處。主要需求是增值和未來結(jié)婚自住，短期購買也是出租。看了房山的加州水郡三期和朝陽的雙橋小區(qū)有一些兩居戶型還是不錯，對于學(xué)區(qū)也沒什么要求，想著離地鐵近點，房租高，有哪些推薦的小區(qū)，或者購房思路。

回答：您好，從您的描述上來看，你應(yīng)該是需要一個買來好出租，也可以用來自住的類型。其實我們觀察了很多剛需上車人群的購買房產(chǎn)情況，有相當(dāng)部分人選擇郊區(qū)一些、面積大點兒的標(biāo)的。但這些人最終的結(jié)果都是自己不怎么住，因為離工作單位太遠。而且過些年都尋求往中心區(qū)域換。另外一方面，這些房產(chǎn)因為地段的原因，租金又低，漲幅較差?？偟脕碚f就是房子利用率不高，租金低，升值性還差。我認為選擇市區(qū)，面積小點兒的上車反而是最佳選擇。這樣租金高、流動性好，升值性也不算差。這是單身剛需，資金不夠的最佳選擇之一。我認為你可以考慮朝青這種年輕人置業(yè)火熱的區(qū)域，選擇流動性還可以的一居室，比如炫特之類的小區(qū)，周圍小區(qū)也可以看看。詳見星球內(nèi)部資料《京爺北京買房十大頂級思維》

2、提問：京爺您好，首付在210-220左右，首房首貸，因為日后可能工作變動會離開北京，主要目的是為了單獨落戶，但是小區(qū)環(huán)境各方面也不想太差，我看了看豐臺和義的久敬佳園，不知道您認為這個小區(qū)行不行，謝謝解答。

回答：一個小區(qū)究竟行不行，得分兩方面來說，一個是居住屬性，一個是升值屬性。居住屬性往往影響著升值屬性，但是真正決定升值性天花板的則是地段和教育。很多居住屬性還可以的小區(qū)，升值性卻表現(xiàn)普普通通，這是因為被地段和教育限制住了。像您的這種情況，未來可能要離開北京，那就選擇升值性高點兒的小區(qū)，居住不要太差即可。久敬佳園，小區(qū)優(yōu)點是低密度、樓齡新，不過品質(zhì)也不是太突出，在周圍中算還可以的。但是這個小區(qū)的地段嚴(yán)重限制住了其未來的升值性。我建議還是不選擇這個了，還不如考慮麗澤板塊及附近、朝青板塊、望京板塊、回龍觀板塊、通州，亦莊等產(chǎn)業(yè)中心或者外溢。詳見星球內(nèi)部資料《這些二手房跑贏大盤》

3、提問：京爺您好，我最近看了朝陽向軍北里，核桃園北里小區(qū)，西城思源胡同28號院、核桃園、三廟街、南半截胡同26號院，煩請您幫忙從學(xué)區(qū)屬性、居住體驗和保值上分析各自優(yōu)劣，謝謝

回答：您好，這些都是老小區(qū)，都有一些學(xué)區(qū)屬性，所以升值性主要還是看學(xué)校吧。向軍北里，地段還不錯，大部分是呼小的學(xué)區(qū)房，學(xué)校在朝陽中上，不過放在西城就一般了，保值性沒問題；核桃園北里，白小學(xué)區(qū)房，在朝陽屬于第一梯隊的學(xué)區(qū)房之一，學(xué)校不錯，升值性較好；西城思源胡同28號院，對應(yīng)康樂里小學(xué)，學(xué)校挺不錯的，小區(qū)人群素質(zhì)較高，升值性沒問題，是個不錯的選擇；核桃園，對應(yīng)北京小學(xué)廣內(nèi)分校，學(xué)校倒是不突出，不過也在進步；三廟街，對應(yīng)康樂里小學(xué)，學(xué)校挺不錯的，這個小區(qū)接送小孩方便，比較推薦；南半截胡同26號院，小區(qū)太小，活動空間受限，臨街，有噪音，不是太推薦。總體我認為三廟街、核桃園北里之類的都可以選擇，根據(jù)自己的情況來。可以參見星球內(nèi)部資料《北京各小區(qū)歷史收益統(tǒng)計與分析》

4、提問：京爺好，主要孩子教育一流二類以上，兼自住升值空間，入手朝陽芍藥居北里還是海淀馬連洼蘭園，您給分析給點建議，謝謝

回答：您好，咱們從多個維度來說說這兩個小區(qū)吧。

1、芍藥居北里，小區(qū)比較大，里面什么房子都有。因為小區(qū)比較大，就比較雜亂，加上小區(qū)又老，管理一般，所以居住體驗還是比較一般的。不過芍藥居北里對應(yīng)的人朝是朝陽非常不錯的學(xué)校，屬于第一梯隊，初中拿到海淀，也不算差。所以，雖然小區(qū)一般，居住體驗一般，但是學(xué)校不錯，比較稀缺，升值性較好。

2、蘭園，小區(qū)的優(yōu)點是地段不錯，靠近高薪產(chǎn)業(yè)，交通方便，小區(qū)低密度。不過樓齡也不新，管理一般，居住體驗也不怎么樣。在學(xué)校方面，這個小區(qū)對應(yīng)的是東北旺中心小學(xué)，屬于相對普通的學(xué)校。因為靠近高薪產(chǎn)業(yè)，交通方便，保值性是沒問題的。

以上是我的看法，您根據(jù)自己的情況來選擇。詳見星球內(nèi)部資料《這些二手房跑贏大盤》

5、提問：京爺好，北京首套，剛需，但不用考慮學(xué)位問題，北京首次購房，但是在外地買房貸過款。大成時代70年產(chǎn)權(quán)84平米公寓，和翡翠山曉90平小三居期房，哪個更值得入手呢？謝謝！

回答：您好，這兩個都有硬傷：一個是70年公寓，因為人員雜，居住體驗差，絕大部分都跑輸大盤；一個是偏遠小區(qū)，居住體驗應(yīng)該沒問題，不過地段比較一般。有點兒“菜雞互啄”的意思。我的建議是，如果在翡翠山曉上班，那可以考慮翡翠山曉，至少居住性能滿足。可以參見星球內(nèi)部資料《新房、二手房看房選房攻略》

6、提問：京爺好，馬連道中里的房子怎么樣？自住也考慮升值問題，還沒有孩子，學(xué)位暫時用不上，現(xiàn)在入手的話，未來7～8年后成長性怎么樣？感謝

回答：您好，馬連道中里小區(qū)倒是一般，樓齡老，小區(qū)大，不過對應(yīng)北京小學(xué)廣外校區(qū)，學(xué)校比較不錯，未來升值性肯定沒問題的?？梢员M早入手，當(dāng)然當(dāng)前有一定的政策風(fēng)險，估計過段時間明朗一些，年底或許有一定的入手機會。

7、提問：京爺您好，在北邊看房看了一段時間了，目前比較中意于國風(fēng)美唐，金域華府和老北苑幾個不錯的小區(qū)，傾向于回龍觀，但是國風(fēng)美唐，金域華府這半年漲得太猛了，這會入會不會有點尷尬？煩請您給點建議，謝謝！

回答：您好，顯然國風(fēng)美唐，金域華府更加優(yōu)質(zhì)一些，從長遠來說，這些小區(qū)依舊非常值得入手，未來還是領(lǐng)漲的小區(qū)。但是現(xiàn)在入手比較尷尬，也沒啥好房源。可以參見星球內(nèi)部資料《北京各小區(qū)歷史收益統(tǒng)計與分析》

8、提問：京爺您好，非京籍，屬于二套，首付有250，因為在外地有貸款，工資流水可能只能支持貸到50萬，想買一個學(xué)校稍微好點的，總價300左右的，能給推薦一下嗎？

回答：您好，總價300萬，如果買比較好的學(xué)區(qū)房還較難，考慮到您是非京籍，那最適合您的應(yīng)該是朝陽，學(xué)校也可以找個不錯的學(xué)校。比如工體東路小區(qū)，對應(yīng)白小，是朝陽第一梯隊的學(xué)校?；蛘呖纯椿业貙嶒炐W(xué)，對應(yīng)的小區(qū)如花家地西里。這些學(xué)校在朝陽屬于還不錯的了。

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