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居者-專家定制

今天翻看論壇，看到一條2010年的帖子，帖子里有一條2003年的地產(chǎn)廣告，2020年看2010年帖子里的2003年地產(chǎn)廣告。一個個熟悉的樓盤名字映入眼簾，一種恍惚感油然而生，現(xiàn)實(shí)遠(yuǎn)比戲劇要精彩，不知道是荒誕還是魔幻，對比這些樓盤今天的價(jià)格，翻個十倍都算是表現(xiàn)一般。奇文共賞之，今天帶你看看這些北京樓市的先驅(qū)們。

十幾年過去了，今日之北京城早已今非昔比。經(jīng)過一輪又一輪的地產(chǎn)大潮洗禮，當(dāng)年只要買了北京的商品房，時至今日早就雞犬升天了。但是閉著眼買房的時代已經(jīng)一去不返了，在這輪大行情之中我們還是能總結(jié)出那些漲的好的房子有哪些普遍適用的規(guī)律的。

在列夫.托爾斯泰的小說《安娜.卡列尼娜》中有一句話這樣說過：幸福的人都是相似的，不幸的人各有各的不幸。這句話對于買房子同樣適用：好的房子總是相似的，不好的房子各有各的硬傷。

那些優(yōu)質(zhì)的房子一定是符合人們主流審美的房子，戶型方正、南北通透、面積適中、學(xué)區(qū)房、物業(yè)好、綠化到位 、交通便利的同時還能安靜宜居。劣質(zhì)房子的硬傷就五花八門了，買房子的時候一定要擦亮雙眼，避開這些坑。

純朝北的房子不適合居住，流動性差，學(xué)區(qū)房除外；大面積小戶型的房子，如70平的開間，100平的一居室等；有大量辦公區(qū)的住宅，混亂無序，流動性差；臨高速路、鐵路的房子，噪音污染比較大；老破大，受制于總價(jià)，流動性差；回遷樓的塔樓，商品房中維護(hù)差，物業(yè)差的塔樓流動性不好；奇葩戶型，棱角過多的房子也比較差。

和平新城位于二環(huán)東北角，從2003年到現(xiàn)在價(jià)格翻了11倍還多，臨近2號線雍和宮站，對口小學(xué)是和平里第四小學(xué)（和平里四小是東城北片的老牌名校），小區(qū)品質(zhì)在附近鶴立雞群。

匯豪閣地處二號線沿線北京站附近，毗鄰火車站本身就是硬傷。23層的臨街無小區(qū)環(huán)境大塔樓，到現(xiàn)在只漲了不到6倍。對口學(xué)校匯文第一小學(xué)（匯文一小就是原來的丁香胡同小學(xué)，非常普通）。

此外，匯豪閣這種美式公寓的房子其實(shí)很不受國人的待見，其實(shí)就是披著70住宅外皮的公寓樓。沒有自己的小區(qū)，充斥著商業(yè)和辦公區(qū)域，光禿禿幾座大廈，居住體驗(yàn)很差。只適合商務(wù)人士，對于家庭客戶很不友好。

地段上來說，在2003年那個時候，匯豪閣的地段要好于和平新城，大基建還沒啟動的時候，長安街就是絕對的黃金地段，匯豪閣當(dāng)年的起價(jià)就高達(dá)12000元。隨著城市不斷膨脹，連五環(huán)外的上地、來廣營都相繼崛起了，長安街沿線的地段溢價(jià)逐漸也就不復(fù)存在了。

反觀和平新城，二環(huán)外，在當(dāng)時位置相對偏遠(yuǎn)，小區(qū)內(nèi)部有環(huán)境，對比周邊又是品質(zhì)最佳者。雖然當(dāng)年地段比不上匯豪閣，但是小區(qū)是板塔結(jié)合，戶型方正符合中式審美，也有南北通透戶型，居住體驗(yàn)更好，起點(diǎn)低、品質(zhì)好、學(xué)區(qū)佳給了這個項(xiàng)目充足的上漲空間。

華采嘉園、陽光麗景截止目前翻了20多倍，是所有項(xiàng)目里漲價(jià)幅度最大的，這兩個樓盤位于北二環(huán)外，當(dāng)初也是比較偏遠(yuǎn)的地段，但是毗鄰北師大、解放軍火箭軍總醫(yī)院，安定醫(yī)院，附近配套應(yīng)有盡有。

但真正影響它暴漲的核心因素是學(xué)校，北京學(xué)區(qū)西城最好，西城德勝最熱，尤其2010年后的連番教改，德勝都是受益者，2003年的時候二環(huán)外發(fā)展還不飽和，低單價(jià)匹配頂級學(xué)區(qū)給了這幾個項(xiàng)目跑贏大盤的領(lǐng)頭羊?qū)嵙Α?/p>

而華榮公寓、金宸公寓都在金融街，金融街這個地方在2003年大家就一致認(rèn)為那是黃金地段，2003年21000元的單價(jià)就是最好的佐證，起點(diǎn)高，自然上漲幅度就小，受制于總價(jià)和單價(jià)雙重天花板，流動性自然也不好。

半島國際公寓，是人大附中朝陽學(xué)校的學(xué)區(qū)房，典型優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的學(xué)票作用，小戶型公寓非常的經(jīng)濟(jì)適用。澳林春天是沾了奧運(yùn)會重大項(xiàng)目的光，周邊環(huán)境天翻地覆，整個奧森板塊當(dāng)年根本就不存在，還是一片村子，時至今日竟然成為五環(huán)內(nèi)最宜居的低密度板塊。

朝陽新城是東壩的回遷房，最大的優(yōu)勢是便宜，隨著2010年之后近郊區(qū)的一輪逆襲周期，整個東壩板塊價(jià)值躍升，該項(xiàng)目也順勢完成了價(jià)值蝶變。

公園大道、高爾夫公寓都是朝陽公園的旁邊的老牌豪宅，起價(jià)太高，戶型過大，公園大道大都是兩三百平的大房子。甚至還有純北向的接近200平的弧形戶型，這些當(dāng)年外國設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)的這些美式審美的公寓在過去的十幾年里累計(jì)收益就都比較差。

通州自不必多說，城市副中心落戶通州這個超級利好政策加持下，幾乎所有通州的房子都跟著暴漲了一波。

京藝天朗、香秀苑、旗艦凱旋的情況都差不多，都是03、04年建成的典型宜居小區(qū)，板樓居多，樓層不高，綠化合理，戶型也比較中規(guī)中矩，沒有太多的棱角，南北通透，總面積在80到120之間，流動性極佳。

這個表里表現(xiàn)比較差的都能翻個十倍，只有一個水岸長橋表現(xiàn)十分另類。十幾年過去了，價(jià)格只翻了七倍多一點(diǎn)。

一方面來說2003年開盤的時候它的價(jià)格就是最高的，這就限制了它的溢價(jià)空間。戶型上也沒啥問題，戶型方正南北通透，但是這個項(xiàng)目最大的硬傷就是它的位置。

通燕高速、京通快速路、八通線、進(jìn)出通州西站的鐵路、通惠河圍起來一個邊角地塊，那噪音污染幾乎是全方位立體式的。

唯一的好處可能是離地鐵站近一點(diǎn)，當(dāng)年也是因?yàn)榕R近地鐵，更靠近天安門的優(yōu)勢給了它高于其他通州樓盤的開盤價(jià)格，然而世殊時異，誰能想到新的市中心會落在通州呢？

好了，今天就說這么多吧，最后給大家講個故事：

1854年克里米亞戰(zhàn)爭爆發(fā)，英法聯(lián)軍暴打了沙皇俄國，沙俄損失嚴(yán)重開始戰(zhàn)略收縮，遠(yuǎn)在帝國東部的阿拉斯加就成了沙皇的考慮對象，阿拉斯加這個地方常年冰凍，看上去也沒啥經(jīng)濟(jì)價(jià)值。還挨著英國的殖民地加拿大，搞不好英國人就乘勝追擊吞并阿拉斯加越過白令海峽威脅俄羅斯本土，沙皇左思右想，與其被白白占領(lǐng)還不如我先把它賣了換一筆錢花花，幾經(jīng)考慮把阿拉斯加作價(jià)720萬美元賣給了當(dāng)時英國人的對手—新崛起的美國人。

當(dāng)年的720萬美元換成今天也不過5億美元，被認(rèn)為毫無價(jià)值的阿拉斯加，隨后就發(fā)現(xiàn)了極為豐富的漁業(yè)資源、大型金礦、石油礦產(chǎn)數(shù)不勝數(shù)。經(jīng)濟(jì)價(jià)值還在其次，戰(zhàn)略價(jià)值的喪失不可估量，蘇聯(lián)如果擁有阿拉斯加還去什么古巴部署導(dǎo)彈，直接高緯度的阿拉斯加駐扎幾個導(dǎo)彈基地，居高臨下，冷戰(zhàn)最后鹿死誰手還不好說，當(dāng)然后悔藥沒處去吃，就像是買房子一樣，當(dāng)年北京的四環(huán)五環(huán)附近大片的荒地，有幾個人真正看到了價(jià)值所在？