這段時間整理了一下北京海淀區(qū)從2011~2020年11月（初）、這十年間的二手房成交數(shù)據(jù)，去掉車位和地下室，一共約105000條、篩選出約1100個社區(qū)，然后把它們?nèi)堪凑兆钚碌男W(xué)招生簡章進行了一一歸類，最終得出海淀17個學(xué)區(qū)、超過110所小學(xué)的學(xué)區(qū)房“大數(shù)據(jù)”（厚著臉皮的自稱），希望能對購房者以及業(yè)內(nèi)人士有所幫助。

本文內(nèi)容，主要包括十年間海淀區(qū)每月二手房的成交量和房價走勢圖、對比圖、面積和戶型透視圖、近兩年內(nèi)不同套價成交的透視圖和對比圖、17個學(xué)區(qū)成交量的占比圖、成交量排名TOP20的社區(qū)、以及各圖表的相關(guān)簡析等?！囂街貜?fù)北京購房者的終極疑問：當(dāng)前海淀房價處于歷史中的什么水平？賣的最火的學(xué)區(qū)房都是哪些面積段的？近期主流成交房源的套價有多高？樓市調(diào)控到底對市場有那些直觀影響？

2011~2020年海淀學(xué)區(qū)房市場概況

首先，對不了解海淀區(qū)的讀者說明一下：整個海淀區(qū)，絕大多數(shù)住宅小區(qū)，只要能劃片入學(xué)并上市交易，就已經(jīng)可以稱為“學(xué)區(qū)房”了。尤其是，海淀小升初點招非常普遍、19年1月1日之后大多數(shù)小學(xué)原則上“多校劃片”，所以就算在海淀買最差的小學(xué)學(xué)區(qū)房，小孩也有機會通過點招擇優(yōu)、派位“中獎”等方式，上整個北京、乃至全中國最優(yōu)質(zhì)的初中學(xué)校，哪怕中考只考上了海淀的二流高中（東西海鎖區(qū)，外區(qū)很難考進海淀高中）、依然有五成的幾率上211（這個數(shù)據(jù)可以查看其他北京自媒體對2020年海淀高考成績的解析）。所以，海淀的二手房，絕大多數(shù)自帶“學(xué)區(qū)房”屬性。

——“海淀學(xué)區(qū)房”在北京人民眼中屬于比較極端的一個詞匯，既可以說海淀沒有學(xué)區(qū)房，也可以說海淀全是學(xué)區(qū)房，懂得都懂，不懂的...可以看我?guī)滋旌蟾碌南乱黄５韺W(xué)區(qū)房調(diào)研文。

▍2011.6~2020.11海淀區(qū)每月二手房成交量與房價走勢簡析

圖表簡析：①從房價走勢曲線中，可以看出，海淀有兩個比較明顯的房價下跌期，——2014年初、2017年4月至2018年初。這兩個時間點對應(yīng)的“歷史”分別為：2013年“新國五條”和“京十九條”對樓市過度抑制、2014年5月開啟救市、頒布“央五條”、降低購房門檻、9月又出臺“930”新政（七折利率）、兩年內(nèi)六次降息，隨后房價脫離下跌期、2015年進入快速上漲期；2017年3月，北京連續(xù)出臺“3·17·22·24·26”等一系列政策，認(rèn)房又認(rèn)貸、二套首付提高到60%等，號稱北京“最嚴(yán)樓市調(diào)控”期，房價上漲勢頭得到遏制。

②單純觀測房價起伏的話，這十年、海淀房價只有兩年存在“暴漲”的現(xiàn)象，那就是2015中~2017年4月，均價從5萬一躍至接近9萬，尤其是2016年，整年狂漲。2015年之前，房價甚至可以說略顯平穩(wěn)，僅2012年的曲線有明顯上揚的幅度，隨后2013年立刻出臺了國五條和京十九條；2017年4月之后，“最嚴(yán)調(diào)控”出臺，海淀房價下跌了一萬左右，隨后在2018年進入漫長的“橫盤震蕩期”，近兩年，海淀房價一直在8萬上下“震蕩”。

③觀察成交量曲線，我們可以發(fā)現(xiàn)，成交量下跌幅度最大的一次，發(fā)生在2016年10月，因為那個月北京發(fā)布了“新京八條”，首套房首付比例提高到35%，二套房首付比例提高到50%，嚇了市場一大“跳”，成交量猛跌，大家都在觀望，但這種程度的調(diào)控依然不好使，房價又漲了五個月，第二年3月加碼調(diào)控，才最終遏制住房價上漲勢頭。這五個月，成交量和房價走勢完全背離、成交量暴跌但房價慣性上漲（與石家莊樓市2017年4月~10月的表現(xiàn)一致），我個人認(rèn)為，這是一個明顯的危險信號。如果下個周期，又出現(xiàn)了樓市放松、又收緊的過程，這個“規(guī)律”可能依然適用。

——作者認(rèn)為，當(dāng)前海淀二手房市場依然處于“高位盤整期”，相比歷史高位，上漲空間其實已經(jīng)很小，再加上中國經(jīng)濟已經(jīng)過了最高速的發(fā)展時期，除非配合政策調(diào)整，比如減輕首付和房貸利率負(fù)擔(dān)，否則未來很難看到海淀房價出現(xiàn)大幅度漲跌。

▍這十年，每月成交量和房價走勢對比簡析

圖表簡析：①從上圖可以看出，除了瘋狂的2016年，每年3月，基本都是一年中二手房成交量最高的月份。10月一般是下半年成交量最低的月份，幾乎只有2014年10月例外（看上圖那根最黃的線），因為那年九月的最后一天頒布了“930”新政，“貸清不認(rèn)房”+“利率七折”，狠狠的刺激了一波沉寂許久的樓市。

——所以，我一直在粉絲群里講，二手房和新房不一樣，二手房講究“金三銀五”，新房才有“金九銀十”的說法。

圖表簡析：①從上圖可以看出，2013-14-15年的三條線，幾乎在同一個區(qū)間，證明那三年房價是比較平穩(wěn)的；2016年是真滴恐怖，只有那根紅色的線，貫穿了三個區(qū)間。2018-19-20這三年，房價明顯趨穩(wěn)，三條線都要重合了，而且2017-18-19的年底，房價都會在11月來個小跌幅。

——綜合對比十年間、每月的成交量和房價走勢，可以看出，成交量和房價之間沒有必然、或者說直接的聯(lián)系，成交量和樓市調(diào)控是緊密相連的，但房價不是。也就是說，樓市調(diào)控對成交量的影響是立竿見影的、對房價的影響反而是有所滯后的。

海淀學(xué)區(qū)房成交概況

▍十年內(nèi)海淀不同學(xué)區(qū)的房產(chǎn)成交占比

圖表簡析：從上圖可以看出，海淀17個學(xué)區(qū)中，西三旗和北太平莊的學(xué)區(qū)房賣的最多，雖然這倆學(xué)區(qū)并沒有特別出名的牛小，但西三旗好歹是碼農(nóng)“圣地”、購房剛需多，北太平莊緊鄰北二環(huán)、片內(nèi)小區(qū)多、只有北太平莊學(xué)區(qū)內(nèi)小區(qū)數(shù)量超過160。（區(qū)內(nèi)超過100個小區(qū)的學(xué)區(qū)僅有三個，剩下倆是紫竹院和八里莊，成交量緊隨其后）

而廣受推崇的上地、中關(guān)村、萬壽路學(xué)區(qū)的成交量，并不算特別高，房價倒不是最主要的原因，最主要的原因是地域小、片內(nèi)小區(qū)數(shù)量少、出房太少，尤其是上地，就那么十幾個能買的小區(qū)。溫泉蘇家坨沒人買的原因很簡單，打開地圖看一下就行。

至于更精準(zhǔn)的學(xué)區(qū)房相關(guān)內(nèi)容，每個學(xué)區(qū)內(nèi)的小學(xué)概況、派位情況、成交量最大的前20個小區(qū)、房齡最新的小區(qū)、不同套價預(yù)算的匹配等問題，這幾天去北京海淀實地調(diào)研后，貼上一些照片，更新下篇文章一起講。（篇幅很大，超兩萬字，每個學(xué)區(qū)寫的都很詳盡，傻瓜式的學(xué)區(qū)房攻略，這倆月一直在忙的內(nèi)容就是它，就差再去一趟海淀了。）

PS.同一個小區(qū)，在不同的中介網(wǎng)站，名稱有可能是不同的，甚至地域定位也有可能是不同的。作者是按照最新的小學(xué)招生簡章、在綠中介的網(wǎng)站“按圖索驥”，如有錯誤，還請讀者指正。比如上圖的小南莊社區(qū)，里面有很多不同的院兒，有人說部分樓棟可以上八一學(xué)校小學(xué)部，但在八一小學(xué)的招生簡章中我沒發(fā)現(xiàn)相關(guān)描述，所以只寫了萬泉小學(xué)和西頤小學(xué)。

▍十年內(nèi)海淀不同面積區(qū)間段的學(xué)區(qū)房占比

圖表簡析：從上圖可以看出，海淀學(xué)區(qū)房最主流的成交面積段，是46~60㎡，或者說四十多平至六十多平的二手房，買的人最多。其次是61~75㎡和76~90㎡，整體面積段偏小，海淀人民辛苦了，一大半兒人住的都比較擠。

▍十年內(nèi)海淀不同戶型的學(xué)區(qū)房成交占比

圖表簡析：從上圖可以看出，海淀學(xué)區(qū)房成交量最大的戶型，就是“兩室一廳”，其次是“一室一廳”，其次是“三室一廳”、“三室兩廳”和“兩室兩廳”。（這個圖可能會被壓縮，變得模糊，但我的文字簡析已經(jīng)很明確了）

▍近兩年內(nèi)海淀不同套價的學(xué)區(qū)房成交占比

圖表簡析：從上圖可以看出，近兩年（2018.10~2020.11）內(nèi)，海淀區(qū)400多萬的學(xué)區(qū)房成交量最大，其次是500多萬、300多萬、600多萬以及700多萬。相比西城學(xué)區(qū)房，海淀學(xué)區(qū)房的上車門檻還是比較低的。17個學(xué)區(qū)中，溫泉蘇家坨的主流成交套價最低，還不到300萬，其他學(xué)區(qū)的主流成交套價大部分在500-600萬左右，上地、中關(guān)村和四季青的主流成交套價超過700萬。（篇幅所限，下篇文章會按照學(xué)區(qū)逐一解析的）

文末總結(jié)

海淀區(qū)的學(xué)區(qū)房市場其實是北京樓市的一個縮影，畢竟二手房成交量全市第二，通過這篇文章，相信讀者可以學(xué)到一些東西，比如在一個比較長的時間段內(nèi)，房價、成交量與政策之間的關(guān)系。以及許多關(guān)于海淀學(xué)區(qū)房的干貨，比如40~70多平的二手房成交量最高、兩室一廳的房子賣的最多、近兩年400~700萬的學(xué)區(qū)房最受歡迎等。

綠中介的成交數(shù)據(jù)其實有很多瑕疵，但對數(shù)據(jù)統(tǒng)計來說，最大的問題出在“限價”上。單價和總價超過一定區(qū)間的成交數(shù)據(jù)，外網(wǎng)禁止顯示，所以其實海淀實際房價會略高一些......

這幾天從海淀回來后，我會更新海淀學(xué)區(qū)房調(diào)研的最后一篇，包括每個學(xué)區(qū)內(nèi)的小學(xué)概況、派位情況、1911后調(diào)劑情況、成交量最大的前20個小區(qū)、品質(zhì)最好的小區(qū)、不同套價預(yù)算的精準(zhǔn)匹配等內(nèi)容，敬請期待。（寫完海淀立刻開始東城學(xué)區(qū)房調(diào)研，東西海就差東城了）