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當前的學區(qū)房市場異常火爆，尤其是西海兩大區(qū)域。搜哥幾乎每天都會收到網(wǎng)友的反饋，說搶不到房子，賣家一分錢不讓，掛牌價一個比一個高。

確實，掛牌房源的定價權(quán)基本掌握在賣家手里。唯有成交價，是買賣雙方多次博弈后達成的價格共識，一定程度上反映了當前學區(qū)內(nèi)流通二手房的真實價格。

為了讓家長朋友能在購房時，有更多的數(shù)據(jù)參考，秒搜學區(qū)房特推出《京城名校學區(qū)房每月成交簡報》專題報告，希望能夠幫助到您。

萬泉小學

秒搜排行榜TOP1

本期來聊一聊萬泉小學。秒搜學區(qū)房網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，萬泉小學關注度在11月份開始超越中關村三小萬柳校區(qū)，目前排名第一。

最近一個多月萬泉小學關注度排名攀升到第一，個人覺得主要原因在于中三的上車難度越來越大。

萬泉小學

月度盤點結(jié)論

我們對其11月月度成交情況做了盤點。結(jié)論先行：

1、從11月份的成交數(shù)據(jù)來看，萬泉小學的上車門檻大概為550萬。11月份僅有一套總價在500萬以下，是一套地下室；

2、從在售房源的帶看數(shù)據(jù)來看，近一個月上架的房源比較受關注。半年以前掛牌的房源，很少有帶看的痕跡；

這應該也是經(jīng)紀公司比較樂意推薦的，畢竟掛牌時間過長的，或多或少都有不太合適的因素。所以這也應該是看房的重點，要相信市場的力量。

3、從近三個月成交數(shù)據(jù)來看，萬泉小學的上車門檻越來越高。

方法論說明：

本次報告所涉及成交數(shù)據(jù)來源于鏈家公開的成交數(shù)據(jù)，并非全部成交數(shù)據(jù)。但由于鏈家目前所占市場份額較大，一定程度上可以代表目前市場情況（根據(jù)北京市住建委公布的11月份存量房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計，鏈家份額大約占比64%）。

萬泉小學

9月-11月量價分析

以下是對過去的三個月，萬泉小學學區(qū)房成交量及成交均價分析：

9月-11月片區(qū)成交量分別為：45套、29套、37套。11月成交量較上月環(huán)比上漲了27.59%。

9月-11月成交均價分別為：10.51萬、10.39萬、10.55萬。11月成交均價較10月環(huán)比上漲了1.53%。

或許受到同片區(qū)內(nèi)中三上車難度較大的影響，萬泉小學作為一所實力不俗的小學，加之有直升理工附的機會，最近幾個月的成交整體來看，價格比較穩(wěn)定，正常波動，成交比較活躍。

萬泉小學

過去5年峰值分析

自從16年1月份以來，片區(qū)內(nèi)成交量的峰值在16年9月份，當月成交98套。

當時二手房市場異常火爆，為促進房地產(chǎn)市場“平穩(wěn)健康發(fā)展”，北京市16年10月份頒布“新京八條”（購買首套普通自住房首付款比例不低于35%，購買第二套普通自住房首付款比例不低于50%）。

回頭來看，新京八條并未遏制當時房價上漲趨勢，倒是成交量急劇下降，上圖可以看到當年連續(xù)多月出現(xiàn)量價背離的情況。

直至17年3月份，片區(qū)內(nèi)成交均價的峰值出現(xiàn)，為11.32萬，隨后房價才進入震蕩下行通道。

目前市場成交價尚未達到17年3月份峰值，還有不到一萬的空間。

萬泉小學

上車門檻

在關于中三萬柳的分析中，我們提到中三萬柳沒有500萬以下的上車盤。

可前往查看往期解讀《中關村三小萬柳校區(qū)學區(qū)房成交月報丨2020年11月》

但萬泉小學學區(qū)房在過去的九月、十月、十一月中成交總價在500萬以下占15.1%，但也不難發(fā)現(xiàn)，11月份只有一套地下室（萬泉河62號院內(nèi)）成交價在500以下?？梢?strong>萬泉小學上車門檻越來越高，需要準備550萬才可以有一定的選擇權(quán)。

由成交面積分布和成交總價分布可知，該校學區(qū)房50-70平米的房源約占一半，占比53.15%。對于較高預算的家庭，也有不錯的房源可供選擇。所以，可以說萬泉小學是一個“老少皆宜”，高中低預算都有可以接納的空間。

小南莊社區(qū)、海淀南路、稻香園西里，是萬泉小學劃片范圍內(nèi)成交比較活躍的幾個小區(qū)。

其中小南莊社區(qū)較大，出房多，總體成交最活躍。根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，小南莊社區(qū)戶數(shù)超過4000戶。

另外據(jù)不完全統(tǒng)計，目前萬泉小學在售房源有119套。排除8套地下室（小南莊社區(qū)5套，萬泉河62號院3套），總價最低的一套為小南莊社區(qū)一套46.54平米的頂層一居，掛牌價為456萬，掛牌時間為19年8月份。

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