北京德勝地區(qū)選房干貨入門
1v1答疑可以留言，還是每天1-2個，我主要研究西城。
老規(guī)矩，【選房貼士】在最后，附贈一個可能的消息。
3月15日沙塵很重，傍晚小仙去了德勝轉(zhuǎn)了一趟。周一周二是很多綠中介休息的日子，所以基本每個門店也就1個人。來咨詢的人也很少，但中介也還在微信里各種跟人語音、答疑，偶爾會進來一些明顯是孩子家長的人，問個別小區(qū)有沒有房。
【德勝總體行情】
掛在綠中介網(wǎng)上的，很多不誠心賣。因不少人也是孩子上完學后轉(zhuǎn)賣，沒有買到新房子就不會簽約賣房。也有戶口遷不走、學區(qū)占用等問題，一居室沒多少靠譜房源，想買【德勝占坑房】的可能難度比較大。因為不少人在中介那登記了要買。也許沒掛外網(wǎng)就賣掉了。所以網(wǎng)上長期掛的那些很可能都有點小毛病。
我今晚主要想看的是3月15日晚上，德勝現(xiàn)在能簽約、不是地下室、能看房的最便宜的一套房。中介整整篩選、聯(lián)系了半個小時，才找到房源。準備帶我去看。
這套房41平米，板樓3層，80年代老公房小區(qū)，外墻比較破，樓道還行。報845w，為啥這么便宜呢，因為有3個戶口遷不走。不然可能就奔著900去了。首套首付600w+，二套首付700w+是來看德勝是起步水平。但還是建議總價預算1000w，首付800w+的人來看德勝更合適，這個預算一居室、兩居室只要出房總還能夠到一個。下面這個圖來感受一下。這套德勝最低價一居室在的小區(qū)。
【學校一覽表】
| 序號 | 學校 （民間排序） | 學校點評 | 房源和位置點評 | 可能有房的小區(qū) |
| 1 | 育翔小學 | 原空軍子弟小學，本區(qū)內(nèi)學校本身最好的。zb不少，也是2014年教改后上升勢頭很猛的，現(xiàn)在基本算西城準一檔，跟宏廟、中古等差不多水平，全西城肯定前5、6名。招生規(guī)模10+個班。 | 德勝門外大街以西，房源可選范圍比較大，高中低檔都有些。有幾個中直院子很好但沒法交易。南邊那部分通勤還行。 | 新點的小區(qū)：德勝佳苑、京師吉地 老點的：馬甸南村、新風南里、新風北里、德勝里一區(qū)等 |
| 2 | 西師附小 | 準牛小，房子劃片范圍小。很多時候招不滿，還能接受zc、zz的zb。招生規(guī)模大，10+班。731以后可以考慮一下這個，一順位比較穩(wěn)。 | 德勝門外大街以東，整個德勝最偏東一塊。出房兩極化嚴重，通勤不友好。 | 陽光麗景，或零星一些老房子，六鋪炕三區(qū)等。 |
| 3 | 三帆附小 | 原來的普小改直升，成為去年前年的熱門。實際去年落戶在3年多以上的才能不被調(diào)劑。學校本身談不上比五路通好，只是直升利好明顯。2020年招了4個班。731以后風險大，學校去年縮招比較嚇人 | 德勝最北邊，三環(huán)外。 | 裕中東里、裕中西里。 |
| 4 | 五路通小學 | 普小里較好的，跟展一小、復外一小、宣師一附小差不多都算普小里好的。規(guī)模8個班左右。731以后還有入學概率，但不算很穩(wěn)。 | 德勝門外大街以東，最靠德勝門外大街的一塊。 | 雙旗桿東里、北廣家園、什坊街2號院等 |
| 5 | 實驗二小德勝校區(qū) | 普小，現(xiàn)在算名校分校區(qū)了。2020年招了10個班。731以后還有入學概率，不算很穩(wěn)。 | 德勝門外大街以東，靠近二環(huán)，通勤還行。 | 新明胡同等 |
【選房貼士】
目前這個行情，喜歡德勝的朋友最好實地去看。均價按至少16w+估測，真實房價和戶型選擇可能跟你看網(wǎng)上不一樣。畢竟德勝在中關(guān)村、金融街、CBD三大產(chǎn)業(yè)區(qū)的中間位置，離海淀朝陽東城都不遠。又是小學均衡、中學升學率高的地方，關(guān)注的人還是很多。
孩子2歲以內(nèi)的，買了還是很可能上的。孩子更大一些，4、5歲的，不建議追高買德勝了。因為區(qū)內(nèi)保障學位建設(shè)還在推進中，特別是小學的保障學位還沒有建好。德勝要建一個8個班中學的消息，年初就有了。近期得到一小道消息，德勝片區(qū)內(nèi)可能建一個6個班的小學來迎接未來的入學高峰。但具體選址等還沒有定下來。這就意味著，zf在做措施，防止大量德勝孩子被調(diào)劑出片區(qū)跨過二環(huán)去新街口什剎海上學。因為大量孩子分去二環(huán)內(nèi)其他學區(qū)，跟就近入學的宗旨相抵觸。
看了昨天匆匆發(fā)的文章，確實最近最大謎題在于731以后買入的，上學順位到底在哪個位置。又被微博上張雪峰離開北京的消息觸動，可能將來寫寫順位和無京戶特富中產(chǎn)應該怎么選擇的問題。
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