【獨家】西城區(qū)廣外學區(qū)選房深度分析報告
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廣外地區(qū)位于整個西城的西南部，是全西城面積最大、常住人口最多的區(qū)域。廣外地區(qū)從20世紀90年開始大規(guī)模開發(fā)，辦公樓少，居民樓多。房源多、出房量大、房齡新、均價低，中高品質商品房小區(qū)不少。2014年教改后，廣外地區(qū)成為西城區(qū)購房置業(yè)、落戶上學最熱門的區(qū)域。筆者結合實地看房的經驗，嘗試從居民構成、教育資源、居住品質等角度分析一下廣外，著急看結論的直接看第五部分【干貨總結】。【內附廣外新建小學的消息】
一、居民構成
1998年以前在廣外分房的原住民，多數(shù)是鐵路、水利、電力、報社、電信等一些單位的職工，他們供職的都屬于計劃經濟時代還不錯的單位。隨著社會發(fā)展，到了21世紀的今天看，在廣外分房的原住民們屬于偏傳統(tǒng)行業(yè)從業(yè)者，單位福利不錯，純收入水平不算太高，后期可能賣房改善離開這個區(qū)域的人比較多。1998年以前就在廣外地區(qū)活動的，還有馬連道地區(qū)的南方茶商，屬于當時比較富裕的群體。1998年房改后，廣外建設了一批商品房，不少茶商買房定居。2007年廣源小區(qū)建成，中央機關公務員群體開始入住廣外。2010年老西城和老宣武合并，金融街白領們看中居住品質，開始置業(yè)廣外。2014年教改后，更多來自其他區(qū)、想買學區(qū)房的家長們也選擇了性價比較高的廣外。
隨著這四五波群體的流入，廣外地區(qū)常住人口從10w出頭發(fā)展到了現(xiàn)在的接近20w，居民素質在不斷提高。跟西城區(qū)很多區(qū)域老北京土著多的情況不同，廣外地區(qū)“新北京人”非常多。這些“新北京人”決定了廣外地區(qū)人員素質和學生生源不斷提升。
二、教育資源
（一）小學篇
廣外地區(qū)目前有9所小學，即北京小學廣外校區(qū)、實驗一小廣外分校、實驗二小廣外分校、北京小學紅山分校、椿樹館小學、北京小學天寧寺分校、三義里小學、青年湖小學、紅蓮小學。僅就小學本身看，北京小學廣外校區(qū)是整個片區(qū)9所小學里最好的。
作為西城最后建設開發(fā)的一塊區(qū)域，廣外沒有傳統(tǒng)意義上的牛小。老宣武和老西城合并十年了，廣外地區(qū)的小學仍然沒有一所能在全西城區(qū)排進前十。即使2014年的教改政策給了這里椿樹館小學80%直升北京八中的利好，僅看小學本身來說，還是沒有哪所小學能進入牛小的行列。所以筆者在前面的文章中多次強調，教育均衡是需要很長的過程的。看到這里，也不要對廣外太失望，2016年的北京市高考狀元是從廣外地區(qū)的宣武實驗學校（初中）考入北京四中的。這個個案充分說明，學區(qū)房并不決定孩子的命運。后附廣外地區(qū)的小學位置圖。
筆者借用社區(qū)數(shù)量來估測的每個小學劃片范圍可能的房屋數(shù)。根據(jù)《北京市社區(qū)居民委員會設立標準》，設立社區(qū)以社區(qū)內房屋套數(shù)作為基本標準，一般在2000戶6000人，不超過3000戶9000人。這里看到，相對于招生規(guī)模，個別學校服務的居民戶數(shù)明顯偏少，也提示了2021-2023年的調劑風險。后附表格。
（二）初中篇
廣外學區(qū)對口初中8所，有實驗中學分校、八中、西城外國語學校、鐵二中、四中南校區(qū)、15中、14中、宣外實驗學校。另地區(qū)有一個北師大實驗華夏女中，近年來成績穩(wěn)步上升，表現(xiàn)亮眼，但華女是面向全市招生（掐尖）且只收女生的，不能完全把華女看成廣外的初中。
綜合近年數(shù)據(jù)，從中考成績排名看，全西城區(qū)30余所初中里，實驗中學分校、八中是穩(wěn)居前10名；華夏女中發(fā)展到了中等偏上水平；四中南校區(qū)、西城外國語、鐵二中是中等偏上，在第10名到20名中間變動；14、15中是中等水平，偶爾有年份滑落到中等偏下；宣外實驗一直偏下水平。這塊分析詳見筆者前幾天整理的另外一篇【獨家】2021年3月版西城區(qū)初中教育質量和生源來源綜合分析。
（三）小升初去向
根據(jù)上述初中參加中考人數(shù)和各初中生源構成估測，超過60%的廣外學生應該小升初去了14中、15中、鐵二中、西外等中等初中和宣外這種主要招生在廣外的普通初中；最終去實驗分校、八中的學生在10%-15%之間。很多分析說廣外小升初去市重點初中比例高達30%+，應該是把四中南校區(qū)也算成了市重點。這種算法是否符合家長們心中的“市重點初中”預期，筆者持保留意見。再加上廣外也有一小部分zb，實際能進入市重點初中本部的概率，可能沒有一些中介宣傳的那么高。這也是近年廣外家長換房到西城區(qū)其他學區(qū)的原因。
（四）未來展望
趨勢1：如果未來幾年廣外小學生總數(shù)超過對口初中招生規(guī)模太多，多出的學生還可能到隔壁的廣內牛街學區(qū)初中上學。為了迎接入學高峰zf是可以配建中學、增加中學學位，但增加中學學位速度肯定會慢于買房落戶人口流入。如果沒有新的教改政策調控，廣外小升初進市重點初中本部的概率會進一步降低。
趨勢2：14中、15中、四中南校區(qū)、宣外等初中在整個地區(qū)學生、家長共同努力下，中考平均分不斷攀升，可能超過很多人口流入少、居民結構變化不大地區(qū)的普通初中甚至一些原先排名前10的初中。畢竟近年來到廣外定居的群體整體素質可能高于大椿天等片區(qū)的外來人口（師大附的生源）。參見月壇地區(qū)初中在2014年教改后的中考平均分上升速度。
以上兩種變化可能同步發(fā)生，所以廣外還會是整個西城區(qū)性價比最高的學區(qū)之一，尤其是中小戶型。
三、房源情況
筆者嘗試通過LJ網站顯示的房源來分析一下房源數(shù)量，可在選房過程中做個大概參考。畢竟搜馬連道、廣安門關鍵詞可能會涵蓋一小部分豐臺的房源。必看好房標簽是LJ標注的靠譜誠心賣的房子，很多僵尸房源掛在網上好幾年，不一定誠心賣，不再多分析。現(xiàn)在這個行情下，能掛3-6個月以上不成交的房子，基本是不誠心賣或者有暗病了（產權糾紛、繼承公證、兇宅、噪音、嫌惡設施、沒法交易、沒辦上市、房主事兒逼等等）。
從LJ網站看，2021年3月28日，標記為西城區(qū)、普通住宅的房屋2649套，必看好房368套。
在這個范圍內，再搜索標記為馬連道、廣安門、天寧寺的房屋694套，必看好房83套。
所以目前廣外靠譜在賣房子占了全西城靠譜在賣房子的20%+。根據(jù)過去幾年的情況看，基本也是這個比例。什么時候看廣外，都有房可買，畢竟本身房源總數(shù)在那呢。
四、居住品質
廣外商品房小區(qū)數(shù)量是整個西城最多的。建成年代在1998年-2000年之間的一些公房小區(qū)居住環(huán)境也不錯。如果更看重居住品質，對學區(qū)沒有太高的要求，來廣外看房會挑到符合預期的房子。消費升級的大背景下，80后、90后們對居住品質的需求也是廣外地區(qū)房價的堅強支撐力。這個片區(qū)商品房房價不會因為學區(qū)升學率變化而大幅下跌，居住品質是這個片區(qū)房子的重要保值因素。筆者把實地看過的房子分為以下幾類，僅供參考，基本都是穩(wěn)定出房的。
（一）廣外地區(qū)高端定位小區(qū)（中大戶型多）
紅山世家：2008年-2011年左右建設，華潤置地開發(fā)，筆者知道一些華潤的管理層給自己留了這個小區(qū)的房子。離地鐵達官營站比較近，小區(qū)配建了幼兒園和北京小學紅山分校。主力戶型是50+p的一居（600w+）、80-90+p的兩居（850w-1000w）、160+p的三居和四居（1600w+）。小區(qū)的一期靠馬路有噪音，二期是圍合式，中間有花園。特別注意這個小區(qū)有商住房大三居的戶型，不過沒有花園和小區(qū)環(huán)境。
朗琴園：2002年-2006年建設，中小房地產公司開發(fā)。這個樓盤算是同時期樓盤中按照高端定位走的。小區(qū)沒有配建的幼兒園和小學，離天虹商場和希爾頓比較近。小區(qū)有景觀，同時景觀布置上好像有點風水學上的問題（筆者也不懂），一直有風水不佳、從政人士不適合住的民間傳聞。筆者認識的一些體制內人士一提到這個小區(qū)就會說這個事。主力戶型是50+p的一居（550w+），100+p的兩居（1000w+），140-180+p的三居、四居（1500w+），甚至有200+p的更大戶型?？傮w來說戶型偏大，100+p的兩居不算是主流兩居戶型。
源舞曲：2005年前后建設，六層電梯洋房，戶型偏大。一居是50+p北向550w+，然后就是100+p的兩居、三居1000w+。梯度拉的比較大，關注的人少，離二環(huán)路近，有幾個點位會有噪音。
（二）廣外地區(qū)品質較好的商品房小區(qū)
璽源臺：2012年建成，廣外最新的商品房小區(qū)，在廣外的西北角。開盤的時候在金融街各機構都能收到小廣告。目測吸引來的金融街白領不少。一居西向多，80p+兩居可能就要1000w+了。中大戶型出房少。
麗水蓮花：在廣外的西北角，離地鐵、商場不算近。兩居80-100p，賣的很好。小區(qū)品質很不錯，有一個兩居室戶型是偽兩居，是實際只有一個明臥的大一居。
格調：灣子站南側，離馬連道茶城近，不臨街的幾棟樓很不錯，但出房少。正經兩居如果不臨街，奔著1000w去了。
依蓮軒：格調二期，離茶城近。南邊幾棟塔樓臨街可能有噪音。有些兩居室設計不太科學，不方正。但整體來說這個小區(qū)還不錯。小區(qū)南側飯館、超市、百安居一應俱全，配套好，離地鐵灣子站也不遠。
遠見名苑：達官營地鐵站南邊，出房量大，但有回遷房和經適房。前幾年地下室問題上過新聞。小區(qū)整體還行，最大特點就是中小戶型的可選房源多。
馨蓮茗園：馬連道茶城附近，小區(qū)比較小，景觀和設施基本沒有，戶型還算方正。臨街略有噪音，周圍商業(yè)配套好。
西豪逸景：廣外東北角，周圍有鐵路、公路噪音的影響，本身戶型設計還行，也有回遷房，均價一直不高。70多p南向大開間是個比較雞肋戶型。
北歐印象：整個廣外的西南角，有點荒。配套一般，離地鐵也遠，均價不高，中小戶型可選房源多。
常青藤家園：廣外中間偏南的一個小區(qū)，廣外大街南邊，離地鐵遠，周圍配套一般，但小區(qū)品質不錯，兩居室方正。
麗陽四季：馬連道南街附近，小區(qū)比較小，景觀和設施基本沒有。周圍配套還行。
西環(huán)景苑：小區(qū)比較小，景觀和設施較少。自采暖。離地鐵遠。
廣安苑二期：鐵路系統(tǒng)的房子，小區(qū)品質不錯，離地鐵遠。
蝶翠華庭：從上往下俯視是蝴蝶形狀？聽著挺美，但是戶型不是正南正北。
茗筑：廣外的西南角，塔樓，臨街。
第三區(qū)：離地鐵遠，有商住，小區(qū)環(huán)境不錯，周邊有點荒。
（三）廣外地區(qū)中檔品質小區(qū)
榮豐2008：達官營地鐵站北側800米，知名落戶神盤，小戶型多。中大戶型也有一些，小區(qū)人口密度比較大，居住舒適度不高。均價高是受小戶型賣的多影響，離地鐵近。
樂城：廣外東南角，經適房小區(qū)，后來也有轉商的房子。小區(qū)比較嘈雜，外觀看著有些舊。離地鐵遠，可能開通16號線后好點。
紅蓮晴園：廣外中間偏南部，有新華社央產房在里面，不是純商品房小區(qū)氛圍。130+p的兩居戶型很雞肋。離地鐵不近。
廣華軒：達官營地鐵站東北方向500米，2梯10戶，也是單位分房。離地鐵近，最南邊臨廣外大街，有噪音。均價低，各種戶型都有。
廣安苑一期：廣外大街以南，離地鐵遠，鐵路系統(tǒng)分房小區(qū)，樓院環(huán)境一般，整個樓是反C字型，有些戶型采光不太行。
考拉社區(qū)：廣外東南角，4梯17戶，有中小戶型，離地鐵遠。
（四）普通公房小區(qū)
車站西街15號院、車站東街15號院，馬連道中里、紅蓮北/中/南里，小紅廟、天寧寺東里等，就是普通80-90年代板樓小區(qū)的樣子，不再逐一點評。
【廣外選房干貨總結】
1.廣外地區(qū)小學都差不太多，北小廣外和唯一的直升椿樹館未來3年調劑風險都很大。所以這個時間點，選廣外主要關注一下房子本身情況。不要太糾結哪個小學好不好問題，也別聽中介忽悠這是某某重點（都是2014年教改后形成的分校）。
2.廣外地區(qū)也有一小部分的zb，但不全是廣源小區(qū)來的。廣源小區(qū)的生源可選北片黃小等學校zb，不怎么占廣外的資源。留在廣外zb喜歡選北小廣外校區(qū)，這也能佐證北小廣外可能略好于其他幾所小學。
3.目前廣外上車預算在400w左右，榮豐2008的20p+一居室，或者某些公房小區(qū)35p+的一居室。首套攢夠150w+，二套攢夠250w+來看廣外比較從容。除了榮豐外有小一居戶型的商品房小區(qū)，可以關注常青藤和北歐印象。
4.整個廣外熱銷主力戶型是各種各樣的兩居室。70-90多p的兩居室尤其多，這種舒適型兩居更符合現(xiàn)在人的居住習慣。比其他片區(qū)50-60p無客廳小兩居住著舒服多了。100p+的兩居室不是主流，總價高，慎選。
5.某些小區(qū)露臺、平臺層、頂層、一層可能有原住民的自建房，認真看房本再確認房屋面積、算總價。之前依蓮軒樓上有個房本60多p的一居室，自建了70-80p，然后按80多p的面積往外賣，最后自建被拆除了。
6.朗琴園的風水傳聞，介意就避開這個小區(qū)。
7.紅山世家小區(qū)常年掛著一些一居、兩居300多w，那些是商住。正經住宅一居室出房很少。紅山世家一期樓院環(huán)境很小，北側臨路噪音大。網上看到正南北的兩居室，很可能是一期的房子。二期的兩居多是東西朝向。
8.大型小區(qū)注意可能存在的遮擋問題，多觀察一下樓間距、房屋在樓內的位置。上午下午都到房子里感受一下光照時間，不是樓層高就采光就一定好。
9.廣外地區(qū)到金融街或北邊一些點位通勤，主要靠地鐵+電動車（兩輪），停車很成問題，公交車早晚堵車嚴重沒準點。
10.這個區(qū)域就別拿硬傷房了。地下室、北向（除了榮豐北向超小一居）、西北向、半地下室等等就別看了。房源那么多，慢慢挑就好。
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