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1、提問：請(qǐng)問京爺，雙泉嘉苑的新房能買嗎？位置在北沙灘，二類經(jīng)濟(jì)適用房，6萬一平，中介說2023年下房本，交3%可以轉(zhuǎn)成商品房，需要全款并包裝成城建職工才能買。這個(gè)單價(jià)非常便宜了，但不知道這房子有啥風(fēng)險(xiǎn)呢？

回答：你好，不好說，我沒有了解過這個(gè)盤，我潛意識(shí)里認(rèn)為有一定的風(fēng)險(xiǎn)。要有這么好的事情，可能很多人都搶了?？赡芪蚁氲牟灰欢▽?duì)，但多個(gè)心眼總是好的，北京的房產(chǎn)陷阱可不少。總之：在北京，如果你沒有特殊的渠道，遇到所謂的撿漏一定要小心，原因很簡(jiǎn)單：要真那么好，可能不一定能輪的上自己。

2、提問：想請(qǐng)教一下同小區(qū)同戶型一層和頂層一般選哪個(gè)呢？哪個(gè)更便宜呢？

回答：你好，這是一個(gè)比較有意思的問題，因?yàn)檫@個(gè)得分情況。首先說一下頂層和底層的優(yōu)缺點(diǎn)。頂層的優(yōu)點(diǎn)是視野好，采光好，私密性強(qiáng)；缺點(diǎn)是容易漏水、夏天容易熱。底層的優(yōu)點(diǎn)是不用等電梯，或者不用爬樓梯；缺點(diǎn)是私密性差，視野差，有些有噪音，還有蚊蟲之類的問題。但是在實(shí)際買房中，又得具體情況具體分析。

① 如果是老房子：老房子一般分為兩種，一個(gè)是六層小板樓，這種情況底層強(qiáng)一些，因?yàn)椴挥门离娞荩攲觿t不受待見，主要是老房子容易漏水，這種底層價(jià)格稍微高一些；另一個(gè)是塔樓小區(qū)，頂層略強(qiáng)一些，主要是頂層私密性、視野的特點(diǎn)占優(yōu)。其實(shí)價(jià)格就能說明一切。

②如果是新房或者次新房，那么頂層肯定肯定更強(qiáng)一些。一方面，目前的建筑質(zhì)量下，頂層漏水概率大為降低，夏天熱的缺點(diǎn)也可以通過空調(diào)來解決。而且目前的新房比較多的都是高板，底層就顯得比較壓抑。事實(shí)上，價(jià)格體現(xiàn)了一切，底層價(jià)格最低，而頂層和二三層差不多價(jià)格。

3、提問：您好，我在望京上班，首付大概120萬，首套首貸。在北苑，酒仙橋，十里堡，雙橋看過。覺得酒仙橋的交通和小區(qū)都不如十里堡的，北苑的房新一點(diǎn)也稍微貴一點(diǎn)，房子小一點(diǎn)?？偟膩碚f感覺十里堡北里小區(qū)改造后環(huán)境不錯(cuò)，有套全南向的房，可不可以買？或者再幫忙推薦幾個(gè)區(qū)域，交通方便保值一點(diǎn)的?，F(xiàn)在糾結(jié)的是選南邊一點(diǎn)，房齡能新一點(diǎn)且便宜點(diǎn)，靠東北房齡都比較老戶型好的也沒幾套，不好拿捏啊，請(qǐng)老師幫忙指點(diǎn)下迷津。

回答：你好，從板塊來說，酒仙橋、雙橋差一些。這兩個(gè)板塊的問題在于板塊界面太差，甚至有些亂，居住體驗(yàn)相對(duì)一般一些，而且屬于弱規(guī)劃區(qū)域，潛力不算大。十里堡地段倒還可以，剛需上車用沒問題，也可以看看石佛營(yíng)西里之類的小區(qū)。南面可以盡量去選擇地鐵次新房，但是對(duì)于你來說確實(shí)遠(yuǎn)了一些。

4、提問：京爺好，通州潞苑東亞逸品閣怎么樣？目前沒有地鐵，沒有大型商超，只有個(gè)三甲醫(yī)院。據(jù)說未來龍旺莊附近會(huì)有地鐵交匯，你覺得值得買么？總價(jià)430左右兩居，謝謝！

回答：你好，東亞逸品閣小區(qū)品質(zhì)尚可，戶型也不錯(cuò)，樓齡也新，剛需上車沒什么問題。當(dāng)然小區(qū)還是小了一些，沒什么活動(dòng)空間，周圍配套差了點(diǎn)兒，短期升值性受限了一些。

5、提問：請(qǐng)問草橋的玉安園，璽萌鵬苑，璽萌麗苑這幾個(gè)小區(qū)怎么樣？有的小戶型總價(jià)很低，是否能買來上車

回答：你好，這玉安園密度較大、管理一般，我認(rèn)為居住性和升值性都不突出。璽萌鵬苑，璽萌麗苑，好不了太多，不過新了一點(diǎn)兒，小戶型可以用來上車用的，不過升值性也不算很好。

6、提問：京爺您好，請(qǐng)問同等條件下南北長(zhǎng)條戶型，和雙南方正戶型哪個(gè)比較好呢，我們想在東王莊買個(gè)兩居，但都是南北進(jìn)深特別長(zhǎng)的戶型，感覺住著有點(diǎn)難受啊。另外，建清園有套戶型和價(jià)格都還不錯(cuò)的房子，但他家隔壁年初發(fā)生過火災(zāi)出了人命，這種買來出租幾年再住行嗎？還是整個(gè)建清園就先別考慮了呢？謝謝京爺

回答：你好，兩種戶型優(yōu)缺點(diǎn)都有，具體情況具體分析，如果南北進(jìn)深特別長(zhǎng)的話，住著確實(shí)難受了一些。如果出了人命的就在隔壁，那還是盡量不要碰，還是有些人會(huì)介意的。其他樓棟或者樓層是可以考慮的

7、提問：京爺，首房首貸，首付270萬左右，計(jì)劃看六號(hào)線沿線石佛營(yíng)、朝青、褡褳坡附近的房子，國(guó)美第一城、朝陽雅筑這些有些超預(yù)算，那像定福景園、定福家園、美然動(dòng)力、雅成一里這些小區(qū)可以考慮嗎？

回答：你好，這些盤剛需自然是可以考慮的，不過升值性差了一些，居住體驗(yàn)也并不是太好，可以優(yōu)先美然動(dòng)力。建議看看柏林愛樂，看看能否淘到改的兩居。

8、提問：京爺好，請(qǐng)教回龍觀的和諧家園一區(qū)三居室（三層）未來10年保值升值潛力如何？

回答：我們一直說每個(gè)板塊內(nèi)的小區(qū)都是分層級(jí)的，每個(gè)層級(jí)的小區(qū)升值性不同。回龍觀這邊分為這幾個(gè)層級(jí)：第一個(gè)層級(jí)是次新商品房，比如金域華府、國(guó)風(fēng)美唐，再弱點(diǎn)兒的是公園悅府、融澤、紫金新干線、新龍城等小區(qū)；第二個(gè)層級(jí)是次新經(jīng)適房，這類小區(qū)量比較大，升值性還可以，能跟上回龍觀大盤；第三個(gè)層級(jí)是2000年以前的房子，這類房子升值性相對(duì)一般，但回龍觀板塊還不錯(cuò)，所以保值性沒問題。和諧家園屬于第二層級(jí)的小區(qū)，能跟上回龍觀大盤，升值性和保值性都是問題不大的，適合剛需上車用。

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