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回答：您好，長(zhǎng)期來(lái)看，這類(lèi)小區(qū)（不包括學(xué)區(qū)屬性嚴(yán)重的小區(qū)），都依舊值得入手，因?yàn)檫@次行情中表現(xiàn)較好，代表著其價(jià)值稀缺。但是當(dāng)前來(lái)看，漲得太多的，特別是被投資炒房客控盤(pán)的小區(qū)，請(qǐng)謹(jǐn)慎入手，有高位接盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橐鐑r(jià)偏高。比如回龍觀的融澤嘉園、望京的橄欖城、保利中央公園等，雖然長(zhǎng)遠(yuǎn)看沒(méi)問(wèn)題，但短期都是要慎重入手的，溢價(jià)偏高, 容易大起大落。

2、提問(wèn)：京爺好，預(yù)算650左右，工作地在望京跟潘家園，最近關(guān)注了國(guó)美，美景東方，后現(xiàn)代城，從保值性以及居住體驗(yàn)考慮，這幾個(gè)小區(qū)怎么樣？如果考慮通勤，保值，學(xué)校的話(huà)，有哪些其他推薦？

回答：你好, 國(guó)美, 美景東方層次差不多, 但國(guó)美板塊好點(diǎn)兒, 長(zhǎng)遠(yuǎn)看升值性好點(diǎn)兒. 后現(xiàn)代城居住弱一些, 適合500萬(wàn)以?xún)?nèi)的標(biāo)的, 升值性尚可, 但沒(méi)有國(guó)美強(qiáng). 可以重點(diǎn)考慮國(guó)美, 當(dāng)然很多人覺(jué)得亂了點(diǎn)兒, 但相對(duì)來(lái)說(shuō)是可以接受的. 望京的2000年左右的板樓小區(qū)也可以考慮,弄個(gè)小兩居. 

3、提問(wèn)：以5-8年時(shí)間為周期，從增值性和流通性（這里流通性主要指方便置換）角度看，回龍觀、通州核心區(qū)、亦莊、望京、朝青、常營(yíng)、東壩、麗澤這幾個(gè)板塊總價(jià)600w左右的房源，您如何排序？有哪些推薦小區(qū)？

回答：以5-8年時(shí)間為周期, 我認(rèn)為就盡量不考慮通州了, 因?yàn)檫@邊要做好七八年起步的持有心態(tài). 回龍觀, 望京、朝青都是核心板塊, 非常值得考慮, 600萬(wàn)的預(yù)算, 回龍觀選擇次新商品房(如國(guó)風(fēng)美唐, 公園悅府之類(lèi)的), 望京能選擇的比較少, 不過(guò)如果是次新,升值性也不錯(cuò), 如澳洲康都. 朝青則可以考慮國(guó)美之類(lèi)的,升值性也可以. 常營(yíng)、東壩板塊相對(duì)前面幾個(gè)弱了一些,. 麗澤, 產(chǎn)業(yè)還沒(méi)有起來(lái), 只能說(shuō)有潛力. 我認(rèn)為麗澤沒(méi)有回龍觀, 望京、朝青穩(wěn)健.

4、提問(wèn)：京爺，你好，在北京投資房產(chǎn)，得看重租售比嘛，我看很多區(qū)域的租售比不行，是不是很危險(xiǎn)？！租售比越高的房子是不是越值得投資？

回答：租售比是一個(gè)房產(chǎn)投資中經(jīng)常用到的名詞。簡(jiǎn)單地說(shuō)就是房子租金收益比上銷(xiāo)售價(jià)格。特別是在歐美，人們經(jīng)常用這個(gè)數(shù)來(lái)衡量房產(chǎn)的收益和健康程度。租售比越高，說(shuō)明投資收益越好，房產(chǎn)越健康。因此國(guó)內(nèi)也有不少租售比的分析文章，很多人也經(jīng)常引用這些數(shù)據(jù)來(lái)做投資。但是我可以很負(fù)責(zé)人地告訴大家，租售比在我國(guó)房產(chǎn)投資中只能作為一種參考，而不能成為一種標(biāo)準(zhǔn)。

原因很簡(jiǎn)單，就是中國(guó)的房?jī)r(jià)金融屬性、泡沫屬性太強(qiáng)了，很多時(shí)候已經(jīng)脫離了居住屬性。我們往往可以看到，租金很高但是升值性卻很差的房產(chǎn)，比如朝陽(yáng)建外soho，租售比很高，但是升值性卻非常差，常年洼地。這類(lèi)現(xiàn)象也經(jīng)常出現(xiàn)在很多商住或者70年產(chǎn)權(quán)的公寓類(lèi)住宅上，房?jī)r(jià)就是起不來(lái)。另外一個(gè)例子就是沒(méi)有學(xué)區(qū)的好地段老破小，租售比不少次新房要高，但房產(chǎn)升值性也不行。而租售比較差但是升值性很好的房產(chǎn)卻非常常見(jiàn)，比如學(xué)區(qū)房、稀缺次新房，租售比很差，但每次都是漲價(jià)領(lǐng)頭羊。

其實(shí)，咱們還可以從另外一個(gè)角度來(lái)看待這個(gè)問(wèn)題：接盤(pán)者。簡(jiǎn)單地說(shuō)就是，租房者和買(mǎi)房者是兩撥人，他們考慮的點(diǎn)完全不一樣。

所以用租售比來(lái)投資房產(chǎn)是非常大的誤區(qū)，而應(yīng)該從大眾“接盤(pán)者”的角度來(lái)投資房產(chǎn)。不過(guò)有幾個(gè)點(diǎn)是肯定的：租金高的板塊，說(shuō)明有產(chǎn)業(yè)，板塊比較健康；租金低的板塊，產(chǎn)業(yè)和人氣較弱，需要慎重。

5、提問(wèn)：京爺，您好，上次您說(shuō)過(guò)怎么挑選小區(qū)，列舉了很多不能買(mǎi)的小區(qū)。那么京爺，能不能給我列舉一下哪些樓棟或者樓層不能買(mǎi)呢？

回答：您好，沒(méi)有絕對(duì)的不能買(mǎi)的房源或者樓棟，一分錢(qián)一分貨，需要做到有所取舍。但是有些樓棟和樓層、房源還是盡量不要去選擇的。京爺給大家列舉一下，樓棟：靠近高壓線(xiàn)，靠近變電站，靠近精神病院，靠近醫(yī)院太平間，靠殯儀館，靠近垃圾場(chǎng)，靠近鐵路和主干道，靠近墓地，靠近污水廠，靠近加油站，靠近加氣站等。樓層：管道層，設(shè)備層，腰線(xiàn)層，頂層，底層，地下室，有嚴(yán)重遮擋的樓層，有嚴(yán)重噪音的樓層，有兇宅的層。當(dāng)然以上只能說(shuō)盡量別買(mǎi)哈，預(yù)算不足又需要上車(chē)，價(jià)格合適的話(huà)，那也可以考慮的。

6、提問(wèn)：京爺您好，有一個(gè)關(guān)于經(jīng)紀(jì)人選擇的問(wèn)題。帶我看新北苑的經(jīng)紀(jì)人對(duì)新北苑較為熟悉并熱情，但比較年輕；帶看望京的經(jīng)紀(jì)人服務(wù)年限較長(zhǎng)，但不是特別熱情，且感覺(jué)可能對(duì)新北苑了解不算太深。想請(qǐng)問(wèn)一下，想在新北苑選籌，您比較推薦哪位經(jīng)紀(jì)人呢？

回答：經(jīng)紀(jì)人，其實(shí)都得看人，沒(méi)有說(shuō)年輕的就不好，服務(wù)長(zhǎng)的就很好。年輕的也有靠譜的，年漲的老油條的也不少。如果要買(mǎi)新北苑，我認(rèn)為還是找個(gè)懂新北苑的。

7、提問(wèn)：京爺好，請(qǐng)問(wèn)北京新房的下躍戶(hù)型值得買(mǎi)嗎，下躍贈(zèng)送的，如果從投資角度。

回答：你好，所有的新房，首先看地段和規(guī)劃，接下來(lái)再看產(chǎn)品。選擇產(chǎn)品時(shí)應(yīng)該考慮周?chē)魍ㄐ宰詈玫漠a(chǎn)品，簡(jiǎn)單地來(lái)說(shuō)就是正常產(chǎn)品即可。下躍戶(hù)型比較偏向于消費(fèi)，并非很適合投資。不過(guò)，地段很好的話(huà)，就當(dāng)我沒(méi)說(shuō)，地段好啥都行。

8、提問(wèn)：京爺您好，想在朝陽(yáng)區(qū)內(nèi)6號(hào)線(xiàn)或者10號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)買(mǎi)房，但首付只有150萬(wàn)，想找一個(gè)小兩居的，有哪些小區(qū)可以推薦的。謝謝。

回答：你好，朝陽(yáng)區(qū)內(nèi)6號(hào)線(xiàn)或者10號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)，如果首付150萬(wàn)，不想在太偏的地段買(mǎi)房，估計(jì)只能考慮一些老小區(qū)了。老小區(qū)就是看管理，因?yàn)槔戏孔尤绻芾聿恍?，衰敗速度?huì)很快?；蛘咭部梢钥紤]在老小區(qū)中選擇一些樓齡新一些的樓棟，比如咱們可以看看石佛營(yíng)西里00年左右的房子，保值性還是不錯(cuò)的。

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