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1、提問(wèn)：京爺，西城核心學(xué)區(qū)降了，廣外次新有降價(jià)空間嗎

回答: 你好，西城頂級(jí)學(xué)區(qū)房降價(jià)比較明顯，而且還會(huì)繼續(xù)降一些，廣外次新溢價(jià)不多，但會(huì)隨著整體的西城市場(chǎng)降溫，不過(guò)不會(huì)像頂級(jí)的哪些區(qū)域那么厲害。

2、提問(wèn)：京爺，我在雙榆樹北里13年購(gòu)入一處房子留著給孩子以后居住，現(xiàn)在孩子已經(jīng)工作了還未成家，幾個(gè)月前看掛牌出售的房源還是個(gè)位數(shù)，前幾天打開中介App看到現(xiàn)在房源30幾處，請(qǐng)京爺幫忙分析分析是什么原因？

回答：你好，雙榆樹板塊，從去年以來(lái)，實(shí)現(xiàn)了一波漲幅，主要愿意還是xuequ問(wèn)題，雙榆樹北里漲得比較多的原因也是這樣。一般來(lái)說(shuō)，漲價(jià)中的一個(gè)典型特征就是房源奇缺，供不應(yīng)求。但是當(dāng)前xuequ受政策打擊，不確定性風(fēng)險(xiǎn)增大，接盤者開始觀望了，買入的少了，掛牌量就慢慢多起來(lái)了。短期來(lái)看，這種趨勢(shì)還會(huì)繼續(xù)。

3、提問(wèn)：再補(bǔ)充問(wèn)一下，萬(wàn)泉新新85的兩居公房一千二百多，據(jù)說(shuō)是單獨(dú)管理的兩個(gè)樓，不知道品質(zhì)怎么樣？和金典花園一千出頭的98的兩居公房比哪個(gè)更有性價(jià)比呢？

回答：你好，小區(qū)以前非常牛，小區(qū)環(huán)境還不錯(cuò)，比較高端，有xuequ屬性。是北京第一個(gè)6層帶電梯，花園式理念，當(dāng)年引起很大反響。記得當(dāng)年買房的時(shí)候是有要求的，得有本科學(xué)歷以上。很多牛的人物在這有房。電梯比較少，上下樓、搬家麻煩。金典花園屬于周圍中稀缺小區(qū)，不算新，但在周圍中算還不錯(cuò)。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我選擇萬(wàn)泉新新，品質(zhì)好，當(dāng)然目前xuequ有些不確定性。

4、提問(wèn)：德勝有個(gè)70平老房子自住。目前考慮把德勝的房子賣掉，在亞運(yùn)村，望京附近換個(gè)安靜戶型好宜居的改善房，大約總價(jià)900多的，兩居或者能改成小三居。請(qǐng)問(wèn)，現(xiàn)在把德勝房子賣了換房合適嗎？還是等兩年以后再置換呢？或者就地段方便留著不換呢？

1.亞運(yùn)村金泉家園純朝南兩居怎么樣？小區(qū)塔樓居多，或許租戶多，不知道宜居不？

2. 北緯四十度的南北兩居是不是現(xiàn)在有點(diǎn)太虛高，臨京承高速不知道宜居不？

3. 新北苑安靜環(huán)境好，但是家人覺得稍微有點(diǎn)偏。去市中心不方便。

回答：你好，現(xiàn)在德勝的房產(chǎn)非常尷尬，賣不上價(jià)。未來(lái)短期內(nèi)，大漲的概率極小，畢竟很多人都會(huì)擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。如果從自住的角度來(lái)看，我倒認(rèn)為可以考慮置換到次新房，至少穩(wěn)一些。操作方案可以考慮先賣后買。

1、亞運(yùn)村，我第一反應(yīng)就是推薦金泉家園，品質(zhì)和環(huán)境不錯(cuò)，是周圍中比較稀缺的存在，雖然密度大一些，但不影響其稀缺性。

2、北緯四十度，其實(shí)是被熱炒的一個(gè)盤，去年底一堆投資客盯著，溢價(jià)偏高，周圍界面相對(duì)一般，后續(xù)可能會(huì)變好一些。

3、新北苑其實(shí)還不錯(cuò)，升值和居住都能兼顧，傳統(tǒng)城里人確實(shí)認(rèn)為有些偏，但其實(shí)還好。

5、提問(wèn)：京爺您好，請(qǐng)問(wèn)您一下，世華龍樾的西區(qū)是否值得買？因?yàn)槭廊A龍樾西區(qū)要比東區(qū)單價(jià)低將近2w塊錢，這個(gè)西區(qū)是否是回遷房呢？這種回遷安置房是否值得買？這邊與學(xué)院路地區(qū)相比西小口地區(qū)哪個(gè)購(gòu)買優(yōu)勢(shì)更明顯呢？謝謝！

回答：你好，世華龍樾的西區(qū)是回遷，所以價(jià)格低一些，不過(guò)也是有其性價(jià)比的，我認(rèn)為是可以考慮的。如果是學(xué)院路的老小區(qū)比的話，其實(shí)世華龍樾的西區(qū)還是有其價(jià)值的。

6、提問(wèn)：京爺，請(qǐng)問(wèn)常營(yíng)萬(wàn)象新天和安貞西里的一居室，哪里更適合投資，保值增值？

回答：你好，這兩個(gè)小區(qū)各有優(yōu)缺點(diǎn)，安貞西里地段好、管理沒(méi)問(wèn)題，但是樓齡老；常營(yíng)萬(wàn)象新天，小區(qū)新，有一定的品質(zhì)，地段差點(diǎn)兒。短期內(nèi)，如果不是有硬傷的房子，這兩種選擇的收益可能會(huì)差不多。但是如果把周期拉長(zhǎng)，常營(yíng)萬(wàn)象新天的樓齡、品質(zhì)優(yōu)勢(shì)會(huì)凸顯出來(lái)。

7、提問(wèn)：京爺好，請(qǐng)問(wèn)剛需上車南庭新苑北區(qū)這個(gè)小區(qū)怎么樣，那種南朝向的小兩居戶型還行，但是物業(yè)很差，京爺有什么豐臺(tái)推薦的小區(qū)上車，首付150左右??

回答: 你好，這個(gè)小區(qū)優(yōu)點(diǎn)是樓齡新，不過(guò)缺點(diǎn)比較多，比如回遷房、品質(zhì)一般、管理和環(huán)境相對(duì)較差。不過(guò)一分錢一分貨，如果首付150萬(wàn)，想要買一個(gè)兩居，而且不希望老房子，能選的不多，價(jià)格合適的是可以入的，保值性還可以，略低于大盤。也可以看看西紅門附近的小區(qū)。

8、提問(wèn)：1）純投資角度志強(qiáng)北園半地下一居置換成勁松/潘家園普通一居，是否必要？2）勁松/潘家園為啥房?jī)r(jià)那么低，這次漲幅也很小，那片缺點(diǎn)是啥？投資的話以后前景如何？

回答：純投資，沒(méi)必要考慮勁松/潘家園普通一居，應(yīng)該換成其他升值性較好的標(biāo)的；勁松/潘家園房?jī)r(jià)低的原因很簡(jiǎn)單，就是房齡老，而且還沒(méi)什么學(xué)校。總體來(lái)看，投資前景一般。總得來(lái)說(shuō)：便宜有便宜的道理，貴有貴的道理。

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