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1、提問：京爺您好：工作在北京西站附近，買二手房看重保值增值。

① 豐臺區(qū)六里橋地區(qū)的蓮香園，2000年的已購房子（西南朝向，99.69平米，總價630萬，單價63196元/平），現(xiàn)在是否適合購買？

② 豐臺太平橋地區(qū)的首科花園與華源二里小區(qū)（都相對離地鐵遠些）怎樣？

③ 豐臺盛鑫嘉園（臨近泥洼地鐵，有豐臺學區(qū)屬性）和東瑞麗景小區(qū)怎樣？

回答：蓮香園相對于首科花園與華源二里來說確實一般一些，不管是居住體驗和價值，所以并不是太建議購買。豐臺盛鑫嘉園（臨近泥洼地鐵，有豐臺學區(qū)屬性）和東瑞麗景小區(qū)其實還是可以考慮的，交通配套還不錯，上車沒問題。目前來看，如果房源不是太優(yōu)質(zhì)，也可以考慮觀望一下，后續(xù)房源會更多一些。?。?strong style="outline: 0px; max-width: 100%; overflow-wrap: break-word !important;">我們將時刻監(jiān)測市場，最近就會有新的大數(shù)據(jù)平臺（指數(shù)）出來，歡迎關注星球。

2、提問：京爺，您好！stsd，剛需非京籍，首付230，希望5年內(nèi)保值。目前在關注小關北里，回龍觀天慧園，繡菊園/紫綬園，旗勝家園。麻煩京爺給看看哪個小區(qū)好些~

回答：你好，從五年內(nèi)保值角度來看，大部分都沒有問題，畢竟都屬于還可以的地段，小區(qū)熱度也都還可以。當然回龍觀天慧園在回龍觀中屬于樓齡老，交通一般的，所以并非是一個好選擇。小關北里最大的優(yōu)勢就是地段好，雖然老，但是短期保值是沒問題的。繡菊園/紫綬園也是屬于成熟地段的房產(chǎn)，隨著北苑大盤漲，總體也是跟著北京大盤的，保值也ok。旗勝家園，次新，交通方便，是一個性價比較高的選擇，可以重點考慮，升值性和居住性都尚可。

3、提問：京爺 綠城奧海明月下躍值得考慮嗎？（軟件園工作）

回答：一般來說，下躍有可能會面臨采光問題、私密性問題，市場流通性也會受限，也就是“非常規(guī)"性產(chǎn)品，盡量不推薦買這類產(chǎn)品，當然如果價格實在很實惠也可以考慮。另外，如果開發(fā)商的尾盤，那就得多注意了，尾盤一般都是挑剩下的。

4、提問：請問京爺，600萬以內(nèi)預算，兩居，雙井九龍山還有什么推薦的盤么，還是直接看朝青常營就行

回答：你好，600萬左右預算，兩居，在雙井九龍山確實比較尷尬，上不上，下不下的。我建議可以優(yōu)先考慮后現(xiàn)代城，至少升值性尚可，流動性也不錯。當然朝青和常營則有更多的選擇。

5、提問：京爺，我有個問題。目前手里長陽半島兩居室2017年次高點買入，本人通州戶口。小孩23年入小學，想在通州買個準學區(qū)房子，有幾個選項，幫著參謀一下。

1. 買個當代名筑開間，然后附近租房，上運河小學；

2. 賣長陽房子，湊錢通州買個450 左右的能住的房子。三居還夠嗆，估計后期還得折騰換房，目前二娃馬上出生。

請幫忙看看，怎么安排？

回答：你好，我建議可以考慮將長陽的房產(chǎn)賣出，然后在運河三角區(qū)買入，猶豫預算優(yōu)先，可以考慮買京貿(mào)家園，把上學和居住問題都滿足一下。這里未來升值性還是會不錯的。

6、提問：京爺好，回龍觀風雅園系列、云趣園系列、流行花園系列小區(qū)怎么評價，各自有哪些優(yōu)缺點，戶型、大小類似，總價可接受的情況下怎么取舍？謝謝

回答：1）風雅園系列，配套一致，回龍觀西大街配套，2000經(jīng)濟適用房，戶型不大好，墻體很結(jié)實。小區(qū)環(huán)境一般。2）云趣園，經(jīng)濟適用房，2000年房子，小區(qū)墻體特別厚，很結(jié)實，在繁華的商業(yè)中，小區(qū)環(huán)境一般，戶型好多不合理。3）流星花園，環(huán)境比較好，密度比較小，得房率高，85%-90%得房率，小區(qū)樓道貼瓷磚，6層板樓帶電梯，稀缺，離地鐵近，很方便。缺點，車位嚴重緊缺，沒有人車分流。很少看到路?？傮w而言，我更建議流星花園。

7、提問：您好，我的問題很簡單，就四個字兒：怎么撿漏！因為我覺得北京房產(chǎn)除了撿漏，那么就沒有投資的必要了！

 

回答：雖然是四個字兒，但是回答起來并不容易，因為撿漏不僅需要理論，而且需要實踐，某炒房大牛不是說看房兩百套嗎？其實還是有一定道理的。要說撿漏，我認為這幾個方面有機會。比如一種情況，急著用錢，像著急換房、還債啊之類的，往往會以相對較低的價格出售，這類房子可以通過中介了解到，也可以看我們內(nèi)部每天公布的資料《獨家撿漏榜，每日北京降價房源統(tǒng)計及潛在撿漏房源》以及《二手房看房技巧》，如果有短期內(nèi)連續(xù)降價的記錄，那有可能是潛在的撿漏房。再比如，某板塊有可能有成批新土地要拍出，那么周圍二手房就有機會。還比如，學區(qū)房的多校劃片，在比較好的學區(qū)周圍購買二手房。以上都是一些案例，要多去看房，才能建立起價格體系以及撿漏判別能力。

8、提問：400的標的，不考慮自住，sfsd，考慮出租補貼貸款。通州的京貿(mào)國際城，自由灣，百合灣，運河灣，哪個好點兒？另外，其他的像河畔麗景，運河家園，嘉華印象街，荔景園，水仙園這些能考慮么？前面那幾個估計只能一居室，后面這幾個有兩居室，哪種好點兒？

 

回答：您好，京貿(mào)國際城，自由城，百合灣，運河灣都是通州比較有價值的小區(qū)，怎么選，還得看具體房源，比如自由城盡量避開高樓層，運河灣則需要小心鐵路噪音。河畔麗景，運河家園，嘉華印象街，荔景園，水仙園確實相對弱一些，大家可以從均價中看出來，如果實在要選，河畔麗景可以考慮考慮。

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