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1、提問：京爺，最近成交怎么樣？還在一直向下嗎？

回答：你好，京爺作為一個(gè)樓市觀察者，喜歡從數(shù)據(jù)和一線來對(duì)市場(chǎng)判斷。目前來看，樓市整體溫度是偏涼的，成交相對(duì)少了一些。但最近又有一些新情況：1、咨詢量開始慢慢增加。2、同時(shí)有一批人開始進(jìn)場(chǎng)。這兩個(gè)變化也得到不少同行的證實(shí)。從咨詢量來看，9-10月初，咨詢量驟減，但近期又開始慢慢增加。主要原因是：市場(chǎng)中依舊存在不少剛需客戶，開始緊密盯著這個(gè)市場(chǎng)，怕錯(cuò)過上車機(jī)會(huì)。另外一方面，雖然不少人選擇了觀望，但市場(chǎng)中有不少著急賣的、性價(jià)比高的房源出現(xiàn)，這樣引起了一批客戶入場(chǎng)。從各個(gè)板塊合作的中介門店反映來看，最近帶看和咨詢量又有一些回溫。另外一方面，我對(duì)樓市冷暖進(jìn)行了監(jiān)測(cè)，數(shù)據(jù)結(jié)果表明，樓市信心確實(shí)偏冷，但是最新一期的信心指數(shù)顯示不再往下走了。因此，整體樓市情況是：偏冷，價(jià)格向下，但有可能在慢慢觸底，需要持續(xù)觀察一段時(shí)間來確定走勢(shì)。

2、提問：京爺你好，首付120萬左右，主要考慮在京自住上車，對(duì)學(xué)區(qū)無需求，偏向交通相對(duì)方便，周邊生活配套相對(duì)成熟的小區(qū)，目前有幾個(gè)考慮的地方；朝陽草房，常營一帶。潘家園地塊老破小。東壩區(qū)域。想問哪個(gè)選擇相對(duì)來說更適合一些，另外按照我現(xiàn)在的能力還有其他區(qū)域可以選擇考慮嗎？

回答：您好，這里就涉及一個(gè)比較共性的問題了，也就是選好地段的老破小還是偏些的新點(diǎn)兒的房子。好地段交通方便，生活方便，是個(gè)不錯(cuò)的選擇，關(guān)鍵得選管理好的小區(qū)。偏一些的區(qū)域，則盡量選擇地鐵房，新點(diǎn)兒的房子。我的建議是選擇潘家園或者團(tuán)結(jié)湖、甜水園之類的管理還不錯(cuò)的小區(qū)，這種短期住住還是可以的，或者去常營選擇柏林愛樂和蘋果派這類小區(qū)，未來保值升值性都是可以的。東壩看看能否淘到未來地鐵站旁的小區(qū)。

3、提問：您好，工作在東城，希望海淀置業(yè)。新拍了北沙灘離我通勤比較近，樹村周邊環(huán)境非常好，但有點(diǎn)遠(yuǎn)，超過20公里。因此有些糾結(jié)。

回答：你好，我認(rèn)為北沙灘地塊還是比較誘人的，地段、交通等各方面的配套都是沒話說，在周圍具有較大的稀缺性。跟樹村比較的話，目前看不出什么來，兩個(gè)區(qū)域的項(xiàng)目地段都不錯(cuò)，但新房產(chǎn)品具有較大的不確定性，所以不太好評(píng)價(jià)項(xiàng)目，而且這里面又涉及新型產(chǎn)權(quán)的問題，所以在不確定性下，建議還是考慮自己近一些的項(xiàng)目。

4、提問：總價(jià)650w，在望京能買到的兩居的小區(qū)的排名次序能給推薦下嗎？

回答：你好，可以考慮從利澤西園，南湖東園，望京新城，世安家園依次來考慮，并綜合分析，具體房源還得具體分析。

5、提問：京爺好，今天去看了首開智慧社交通便利，新龍城小區(qū)戶型不錯(cuò)，金域華府成熟社區(qū)，純投資出租，那個(gè)盤更有潛力保值。謝謝

回答: 您好，首開智慧社，老房子，2棟樓，基本上沒什么環(huán)境，離地鐵倒是近，總體升值潛力一般，但是也能跟跟大盤；新龍城小區(qū)樓齡新，戶型確實(shí)還行，相對(duì)優(yōu)質(zhì)；金域華府品質(zhì)較好，在回龍觀相對(duì)稀缺，是個(gè)不錯(cuò)的選擇。我認(rèn)為投資首選新龍城和金域華府，怎么選的話，到時(shí)候看具體房源價(jià)格了。

6、提問：農(nóng)展南里怎么樣呀？另外，現(xiàn)在離婚買房或者抵押貸還有可能嗎

回答：你好，小區(qū)倒是一般。關(guān)于lh，最近新出了一個(gè)政策：如果京籍家庭有兩套房，離婚三年后才能買。如果家庭就一套，那離婚后就能買，另外離婚后一年沒有房貸記錄的一方有首貸資格。抵押經(jīng)營貸最近查得非常嚴(yán)格，不建議做。

7、提問：京爺好，想投資柏林愛樂一居，房源掛的很多，升值性和將來出手會(huì)不會(huì)周期慢。您對(duì)小區(qū)了解嗎，一居戶型多，能不能指點(diǎn)幾個(gè)可關(guān)注戶型

回答：你好，這個(gè)小區(qū)一居室有一定的價(jià)值，略微跑贏大盤是問題不大的，但是房源不少，而且常營板塊并非標(biāo)桿，所以不是在投資意義上的頂級(jí)標(biāo)的。小區(qū)其實(shí)挺不錯(cuò)的，是周圍的一個(gè)熱盤，可以買入，這個(gè)小區(qū)盡量選擇不臨街的戶型。

8、提問：京爺您好，麻煩問一下購買法拍房有哪些注意

回答：你好，目前來看，法拍房主要需要注意以下幾個(gè)事情：1、性價(jià)比，當(dāng)前很多法拍房拍出來并不便宜，而且很多都是非普，你在買的時(shí)候要橫向縱向比較。2、騰退是一個(gè)大問題，目前戶口問題倒是沒了，但什么租約啊，物業(yè)費(fèi)拖欠之類的比較麻煩，你需要通過各種渠道了解清楚。3、找法拍中介，并一定能幫你解決關(guān)鍵問題，難搞的問題，他們也搞不定，自己去參加拍賣也可以。 

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