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1、提問：京爺您好，觀望了半年麗澤，最近遇到保利百合有套比較滿意，中介說剛掛上不久房主不愿意降價，請問：

① 了解到房主準備換房改善，但還沒去看新的房，現在我們直接找房主面聊是不是很難談，有沒有砍價的方法；

② 近期房地產稅又有消息，近半年會影響大盤嗎，同時麗澤的價格已經漲得很高，擔心如果今年底買會否3-5年內站崗？

③準備2年內要孩子，首套希望能保值增值，之后換學區(qū)房，西邊除了麗澤還有別的潛力地區(qū)嗎；同樣的預算在西城買兩居有沒有合適的選擇？

回答：① 這種沒有看好房、且剛掛上的業(yè)主，還是比較難談價格的，再牛的砍價辦法也沒用，只有等業(yè)主經歷一段時間市場后，才有可能讓其預期降低。當前，還是有不少高掛的房源，但市場已經進入回撤，所以主要不要高位接盤，價格不回撤就不要買，讓業(yè)主們等等！總之：二手房，不降價，不買！

② 麗澤確實高了一些，按照現在市場趨勢來說，是有回撤空間的，建議可以觀望一下。

③ 西邊的話確實選擇不多，可以看看萬年花城、戀日花都之類的次新盤，溢價沒有那么高。再就是去西城廣外看看次新，但是估計只能買到一些戶型一般的房源。

2、提問：非京籍23年上學，考慮自助兼顧學區(qū)，目前考慮望京東湖灣和太陽宮四大盤。這幾個盤的優(yōu)缺點能給點評一下嗎

回答：望京東湖灣，分為幾期，是望京的標桿盤，主要原因是品質好，還略帶學校。這個盤一直比較受關注，漲幅一直屬于穩(wěn)健且領頭羊，綜合性價比很好，以三居和四居主打，一期稍微老了一些，二期三期可以重點關注。太陽宮：1、太陽公元也屬于標桿，居住人群比較精英，品質也很好，稀缺性很高，流動性很好，戶型選擇性也多。缺點是部分靠近高速，需要避開；2、火星園，配套不錯，兩居較多一些，大戶型選擇少；3、豐和園，當年的單位團購小區(qū)，人員相對純粹一些，配套也不錯，印象中有些房源兩個房本，麻煩一些，部分房源臨街嚴重；4、紅璽臺，定位在于高總價，大戶型，有點兒CEO盤的意思，有些人不太喜歡這類建筑風格，臨京承高速挺嚴重的。從小區(qū)價值來看，這里面我認為太陽公元和東湖灣相對優(yōu)質一些，關注度和流動性都好，不過對于非京籍來說，太陽宮上學還是有不確定性的，溢價還高，相對來說東湖灣更穩(wěn)一些。

3、提問：京爺，問下經紀人套路都有哪些需要提防的？

回答：促成交是中介最終目的，這個給予理解，不過確實套路比較多。一般來說，主要是分為兩類，一個是制造緊張氣氛，比如說房子比較多人看啊，有幾個報備啊，可能并不是；另外一個是談判現場促成交，比如常用的套路是你在猶豫的時候告訴你后面有幾個人報備，你不買，后面就被別人買了。這些套路一般人都是相對難以分辨的，畢竟中介本來干的事情就是制造信息差。建議可以時刻關注市場，多看房，多認識幾個內部人士，多經歷就能分辨一些了。

4、提問：京爺您好：這是向您請教的第二個問題：

由于看的是改善型住房，1000-1200的預算有幾個覺得還不錯的小區(qū)，請您從環(huán)境，學校和保值的維度幫忙分析.

1.常營天際高爾夫 

2.東壩奧林匹克花園一期和二期和首開常青藤或者新房

3.新北苑比較貴

4.望京季景沁園。

5.亞運村或者奧森有什么可以考慮的項目

回答：你好，1000-1200萬，有點兒偏改善住房了，這類房產對板塊要求還是比較高的，要么界面好的板塊，要么熱點板塊，不然未來接盤能力差。這里面，1000萬以上并非常營定位；東壩奧林匹克花園一期和二期和首開常青藤倒是可以考慮，這兩個小區(qū)在周圍有一定的稀缺性，總價可以考慮在1000萬左右以內好一些；這個總價在新北苑其實是個不錯的選擇，整體板塊不錯，不少小區(qū)品質也好，居住和升值性都能滿足；望京季景沁園板塊和小區(qū)都不錯，可以選擇，當然戶型不是太方正，看你是否喜歡了；亞運村可以考慮一下嘉銘桐城，紫薇天悅，保利金泉，歐陸經典等小區(qū)。

5、提問：京爺你好，積分落戶加分用，二套出租，首付加稅費考慮350以內，買什么位置和樓盤抗跌呢？看了北七家名佳花園和名流花園的小兩居，天宮院保利春天里和熙悅春天的小兩居，西紅門一居室，傾向熙悅春天的兩居，83平米，報價330w，離地鐵口很近，但是空中時不時飛機轟鳴，幫忙分析下謝謝

回答：你好，積分落戶，我一般建議考慮昌平回龍觀和亦莊多一些，因為屬于產業(yè)或者產業(yè)外溢，升值性好。積分落戶雖然是重點，但升值性也是非常重要的。建議可以考慮等市場涼下來，考慮這兩個區(qū)域的地鐵次新一居。

6、提問：龍樾合璽這個盤您怎么看呢

回答：優(yōu)點是價格還算有性價比，畢竟靠近望京，但望京次新品質房已經十幾萬了；另外，畢竟是新房，其品質、產品、設計等各方面都應該明顯比老房子強。缺點是周圍配套還需要改善，交通亂了一些?？傮w來看，可以買，需要結合你自己的需求來。

7、提問：京爺好，萬年花城和永泰西里總價差不多的情況下，選哪個小區(qū)相對更能保值增值？

回答：你好，永泰西里的優(yōu)點在于板塊好，海淀學籍，但缺點是樓齡老；萬年花城的優(yōu)點在于次新，有居住環(huán)境，板塊也有潛力?？傮w來看，短期這兩個小區(qū)表現不會有太大的差距，畢竟北面的購買力確實非常強。不過如果把周期拉長，永泰西里的樓齡環(huán)境缺點就會凸顯，而麗澤要是起來了，萬年花城潛力會大一些。

8、提問：京爺好，sfsd剛需上車，馬上要有孩子了，金融街上班，想在朝陽區(qū)看看便宜的區(qū)位，目前看來勁松潘家園這塊既能靠里，而且也還有一些預算內的房子。這片有推薦的小區(qū)么？

回答：你好，看你的具體預算了，我建議可以考慮農光里，畢竟交通、配套方便，學校也在進步。里面重點尋找一些樓齡新的樓棟，有一定的性價比。

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