1、提問(wèn)：京爺您好。我有一套貸款房，但只上了配偶征信。家庭有些富余資金，考慮買(mǎi)二套，看中了350萬(wàn)左右的標(biāo)的。由于北京二套門(mén)檻太高，現(xiàn)有資金夠不上，jlh雖然能解決首付但我個(gè)人流水滿(mǎn)足不了月供條件。您看這個(gè)情況是等幾年多積累積累，還是趁市場(chǎng)穩(wěn)定找親戚朋友借些錢(qián)？

回答：你好，如果是自己確實(shí)剛需要住，建議還是考慮借錢(qián)找時(shí)機(jī)上車(chē)；如果是單純想投資，那沒(méi)必要太折騰自己，未來(lái)北京普通房產(chǎn)的投資套利價(jià)值其實(shí)不會(huì)很大，除非遇到行情，而且即使有行情，也不會(huì)像以往行情那樣翻番了。如此一來(lái)，純投資，沒(méi)有行情的痕跡或者撿漏的機(jī)會(huì)，沒(méi)必要強(qiáng)上，可以先積累積累錢(qián)，邊看邊觀望。

2、提問(wèn)：京爺您好。我們工作單位在知春里和車(chē)公莊（主要考慮車(chē)公莊，因?yàn)橹豪锏墓ぷ骺赡軙?huì)換），首房首貸，用預(yù)算600-650左右最高不能過(guò)700，兩室的房子。考慮自住，因?yàn)榇蛩阋『⑺远嗌僖紤]些學(xué)區(qū)。京爺在朝陽(yáng)和海淀有什么推薦的嗎？

回答：你好，如果是考慮上班方便的好地段的話(huà)，不超過(guò)700萬(wàn)預(yù)算，應(yīng)該是以老房子為主。如果考慮教育，可以往西邊看，看看學(xué)區(qū)溢價(jià)不太高的花園村之類(lèi)的房子。當(dāng)然目前海淀學(xué)區(qū)政策比較不穩(wěn)定，先上車(chē)也可以，找環(huán)境還不錯(cuò)的小區(qū)即可，比如往西邊恩濟(jì)里，往上走文慧園、北影小區(qū)等，學(xué)校倒是相對(duì)一般，但居住還是相對(duì)比較舒服的。朝陽(yáng)的話(huà)，就考慮考慮亞運(yùn)村嘉銘吧，有些教育資源，板塊也還可以。

3、提問(wèn)：京爺你好，總預(yù)算850左右，首套首貸，中關(guān)村上班，目前看了一套清河的房子，怡美家園，南北通透的兩居，板樓4層，無(wú)電梯。感覺(jué)主要缺點(diǎn)是小區(qū)老了點(diǎn)，2021年的，老小區(qū)，物業(yè)有點(diǎn)差。不過(guò)綜合來(lái)看，感覺(jué)還可以，離地鐵近，對(duì)口學(xué)校實(shí)驗(yàn)二小。請(qǐng)問(wèn)下，后續(xù)從升值考慮，這種2001年的老小區(qū)，現(xiàn)在值得入手嗎？主要是擔(dān)心如果我后期出手，估計(jì)房齡有個(gè)30年了，不好賣(mài)?；蛘哌@個(gè)預(yù)算，在清河，上地，永泰這塊還有沒(méi)有值得推薦的小區(qū)？

回答：你好，怡美家園，優(yōu)缺點(diǎn)都比較清晰：比較早的社區(qū)，板塊、交通、配套都不錯(cuò)，但隨著樓齡的增加，確實(shí)有些慢慢衰弱的跡象。不過(guò)總體來(lái)看，小區(qū)所處板塊還是非常優(yōu)質(zhì)，價(jià)值其實(shí)是有支撐的，未來(lái)流通性不算是大問(wèn)題，至少保值問(wèn)題不大。其實(shí)周?chē)纳狭窒?、領(lǐng)秀新硅谷等，還有西小口萊圳家園，都是不錯(cuò)的選擇。

4、提問(wèn)：京爺好，最近看圓明園西路2號(hào)院和廠(chǎng)洼這二個(gè)片區(qū)，2號(hào)院新一點(diǎn)，廠(chǎng)洼是84年小區(qū)，小二居58平左右，在學(xué)區(qū)，升值和未來(lái)流通性三個(gè)方面請(qǐng)您分析一下。

回答：你好，學(xué)區(qū)方面，目前都不好說(shuō)了，總體來(lái)看廠(chǎng)洼所處板塊更好一些，但短期有學(xué)區(qū)的不確定性，長(zhǎng)期還有價(jià)值。而圓明園西路2號(hào)院里面有新點(diǎn)兒的房子，居住體驗(yàn)其實(shí)挺不錯(cuò)，溢價(jià)也低，未來(lái)安全性和流通性應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題，更穩(wěn)健一些，如果沒(méi)有學(xué)區(qū)要求，可以?xún)?yōu)先考慮。

5、提問(wèn)：現(xiàn)在在糾結(jié)兩套房：1.動(dòng)物園宿舍，非頂層，1982年，單價(jià)9萬(wàn)左右（滿(mǎn)五唯一，含稅折算下來(lái)的平均價(jià)）；2.志強(qiáng)北園，頂層，1996年，單價(jià)也9萬(wàn)左右（不滿(mǎn)二，含稅平均價(jià)）。上次您建議避開(kāi)頂層，但是不知道樓層和樓齡對(duì)以后保值增值的影響哪個(gè)更大？麻煩您幫忙看看這兩個(gè)選擇哪個(gè)更適合目前十來(lái)年自住、以后方便出手甚至保值增值？因?yàn)槲覀冾A(yù)算范圍500多萬(wàn)的小西天附近的紅聯(lián)南北村、索家墳好多都是頂樓了，確實(shí)有點(diǎn)難選。多謝！

回答：你好，樓齡太老和頂層屬性，對(duì)于老房子來(lái)說(shuō)都是較大的硬傷。假設(shè)你短期居住，比如說(shuō)三五年，那買(mǎi)動(dòng)物園宿舍這種非頂層的房源還是更可以的選擇。如果你要長(zhǎng)期居住，比如說(shuō)十年，那樓齡問(wèn)題會(huì)凸顯出來(lái)，這樣使得志強(qiáng)北園價(jià)值高一些。

6、提問(wèn)：京爺好，我家在朝陽(yáng)雙橋遠(yuǎn)洋一方有一套兩居，去年年末到現(xiàn)在漲了10%，但似乎沒(méi)跑過(guò)大盤(pán)，沒(méi)回到2017年的頂位；目前有去其他城市置業(yè)的打算，不知道是不是個(gè)好的賣(mài)房時(shí)機(jī)。請(qǐng)幫忙解答，謝謝！

回答：你好，遠(yuǎn)洋一方在周?chē)幸欢ǖ南∪毙?，適合上車(chē)和保值。如果要賣(mài)出，那就得找跑贏大盤(pán)的標(biāo)的，這一塊你得好好尋找標(biāo)的。對(duì)于置換時(shí)間，我認(rèn)為現(xiàn)在就可以?huà)斐鰜?lái)，有合適的價(jià)格和付款方式可以考慮出手。

7、提問(wèn)：京爺您好有個(gè)關(guān)于貸款的問(wèn)題，貸款買(mǎi)了一處旅游房產(chǎn)，購(gòu)房正式合同已簽，結(jié)果銀行說(shuō)貸款批不下來(lái)，期間多次聯(lián)系銀行面簽人員，都說(shuō)貸款沒(méi)有問(wèn)題，房產(chǎn)銷(xiāo)售說(shuō)面簽后銀行貸款審批通過(guò)才可以簽正式合同，所以如果現(xiàn)在簽完正式合同后再說(shuō)貸款沒(méi)有通過(guò)，是否可以追究銀行責(zé)任，目前銀行說(shuō)只能讓開(kāi)發(fā)商找房管局改合同改成全款，麻煩您給個(gè)建議，只能全款嗎？會(huì)造成我股票的很大損失這個(gè)也只能自己承擔(dān)嗎

回答：你好，你這種情況只能盡量去溝通協(xié)調(diào)了，如果沒(méi)法批貸款，只能全款了。開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售和銀行確實(shí)都比較狗。

8、提問(wèn)：京爺，24年小孩上學(xué)。1. 海梓府和金域東郡最近幾個(gè)月漲得厲害，如果想買(mǎi)的話(huà)您說(shuō)要不要觀望一下？啥時(shí)候入手會(huì)比較合適？我擔(dān)心現(xiàn)在購(gòu)入會(huì)高位接盤(pán)。2. 據(jù)您的了解，通州目前有學(xué)區(qū)較好的新盤(pán)或次新盤(pán)嗎？3. 若果考慮東西?；蛘叱?yáng)，您有推薦的區(qū)域嗎？謝謝！

回答：你好，1、亦莊這幾個(gè)盤(pán)確實(shí)被炒得比較厲害，漲了不少。大家看好這里的原因在于學(xué)校，但是學(xué)校還沒(méi)有成長(zhǎng)起來(lái)，如果24年就要上學(xué)，不一定能享受到比較好的教育資源。

2、通州目前可以看看運(yùn)河三角區(qū)的京貿(mào)國(guó)際城，北小的學(xué)區(qū)，還是有些價(jià)值的，買(mǎi)入時(shí)機(jī)我認(rèn)為比亦莊強(qiáng)一些。

3、東西海學(xué)區(qū)，最近估計(jì)會(huì)涼一些，可以去差點(diǎn)兒的板塊買(mǎi)入，風(fēng)險(xiǎn)小一些，比如考慮東城永外板塊。朝陽(yáng)的話(huà)，那就考慮陳經(jīng)綸嘉銘和陳分吧，有些性?xún)r(jià)比?，F(xiàn)在都不用太著急。

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