大家好，我是鹿哥，為了更好地服務(wù)大家，我擴充了團隊，并重新建了一個知識星球（見文末）。在這里您將收獲全新的服務(wù)：不限次數(shù)地咨詢購房相關(guān)問題，有問必答，包括但不限于資金籌劃、信貸、選房、看房、砍價、合同、退房、退定金等等；每周不下于10份干貨和調(diào)研報告；特別是，內(nèi)部獨家大數(shù)據(jù)報告?。╬s:原來的星球不再加人了，但所有資料、回答同步，同等對待，永久使用）

以下是近期星球內(nèi)部部分提問與回答：

1、提問：鹿哥，您好，最近新一輪房地產(chǎn)調(diào)控在各地展開，上面也喊話不能用房地產(chǎn)來刺激經(jīng)濟，這是不是意味著2020年中國房地產(chǎn)要涼涼了？下半年該怎么買房呢？你有一些建議嗎？

回答：您好，您的問題是最近非常多人關(guān)心的問題，可以說是一個共性問題。我先不直接回答這個問題，咱們來說說2019年的中國樓市：首先，2019年是弱化版的2020年，當時經(jīng)過一輪樓市調(diào)控，各地財政非常困難，整體經(jīng)濟下行也較為嚴重。于是上半年，穩(wěn)房地產(chǎn)也提出，各地出現(xiàn)樓市小陽春。但是七月份，zzj又重提房住不炒，并開始在金融層面對樓市進行限制。最終的結(jié)果是什么呢？一部分城市房價很快熄火，比如南京、上海、杭州等；但是一大波城市并沒有受到影響，反而逆勢上漲，比如唐山、蘭州、銀川、無錫、寧波、深圳等地。所以說，2020年下半年樓市怎么走，不僅要看zy層面，還得看各地情況。而從整個gj政策來看，如果房住不炒涉及到了金融層面，比如房貸降息停止，那么今年上半年都沒有小陽春的城市，如北方大部分城市，如天津、鄭州、石家莊等，樓市將依舊。如果房貸還加息，那上半年微弱小陽春的城市也將涼涼，當然這種政策的概率應(yīng)該不高。另外，各地的調(diào)控政策也尤其關(guān)鍵，一定要看清是真的大調(diào)控還是撓癢癢，畢竟各地都有自己的小算盤。比如深圳這種，限購重磅升級，限制了這次深圳房價大漲的外地炒房客，影響面非常大，那肯定是涼涼了。而南京這一類，出臺微調(diào)政策，我預(yù)計影響有限。而一些城市僅僅是被喊話的，那就看原來基本面就行了。比如，成都，很多區(qū)域土拍那么熱、溢價也高，還是可以期待的。所以我的意思是，一方面得看政策具體影響如何，另一方面得看本來基本面怎么樣，有些地方該漲的還是會漲，而有些地方即使放松都沒人買。最后，還是說一句，瘋狂的城市請遠離，也許正在狂歡，調(diào)控政策就馬上下來了，這年頭敢出頭就沒啥好果子吃。各城市如何，可以留言討論。另外，建議時刻關(guān)注我們星球內(nèi)部分享的各城市各板塊信心指數(shù)走勢，還是能看出不少東西的。

2、提問：你好！我本人想在深圳龍崗買一個小兩房自住，配一個好一點的初中學(xué)位（小孩現(xiàn)在小學(xué)二年級）。我初步了解了深圳寶龍街道，中心城。寶龍的小區(qū)比較新，環(huán)境不錯；中心城能入手的都是老小區(qū)。本來銀子就不是很多，想請教一下。1、整體看：深圳東部的二手房會跌嗎？什么時候買入比較合適？2、具體看：寶龍，中心城入手哪個會比較好？以后會更有前景

回答：您好，深圳東部在前期，并沒有上漲太多，當前樓市政策下，下跌空間沒有特別大。因為您是剛需自住，建議可以邊看房，邊觀望事情變化情況，總體不用太著急?？梢詴r刻關(guān)注我們的信心指數(shù)走勢。具體來看，老房子如果沒有學(xué)區(qū)，未來收益往往跑輸大盤，居住舒適性又差。所以我建議，同等情況下，選擇新小區(qū)合適一些。另外，在深圳，學(xué)區(qū)房依舊是稀缺產(chǎn)品，能買帶有學(xué)區(qū)屬性的小區(qū)最好。具體板塊選擇可以參見我們內(nèi)部資料《價值百萬的城市板塊購房邏輯！》

3、提問：您好，未婚，男朋友京戶，我工作居住證。男朋友和我各有100-120左右，目前考慮是他在北京團結(jié)湖買一套老破小一居，我去杭州買一套升值，兩邊都以租養(yǎng)貸。或者還是我們200-240左右合起來在北京買呢？最近在北京看了一套小兩居，戶型不錯，81年的，但是是一層，就是不知道為什么團結(jié)湖房價是一個洼地，沒怎么漲的樣子，算不算是一個價值洼地，能撿漏嗎？

回答：您好，首先需要給您科普一下北京的二手房價值觀：1、二手房單價高低基本上已經(jīng)決定了這個小區(qū)的價值，沒有無緣無故的高，也沒有無緣無故的低，只有價格洼地，基本上沒有價值洼地。2、房產(chǎn)升值包含地段、配套、產(chǎn)業(yè)、小區(qū)品質(zhì)、戶型、朝向和樓層，以及金融屬性，比如貸款。團結(jié)湖的老房子，優(yōu)點是地理位置好，配套也不錯。但是小區(qū)太老，管理、品質(zhì)一般，貸款年限受限，所以價格一直上不去。這個地方價格低，并不是說這個地方能撿漏，而是本來就該這樣的價格。從房產(chǎn)升值的角度來看，這個不是太好的升值產(chǎn)品。如果考慮房產(chǎn)升值，盡量考慮購買新一些的房子。如果實在要購買，那就買一個小區(qū)管理好，戶型、朝向還不錯的房源，過渡一下。北京首套首貸比較珍貴，盡量貸滿，買個好一點兒的房子。另外，81年的老房子，未來貸款能力是個問題，如果貸不了多少年款，那價格就上不去。用200-240左右首付，盡量貸滿，買一個稍微新一點的。更多詳細內(nèi)容可見內(nèi)部資料《新房、二手房看房技巧》

4、提問：您好，手頭資金200多萬，純投資，工作在杭州，杭州和廣州黃埔區(qū)都有房票，杭州首付6成，廣州首付4成，看好杭州市余杭區(qū)未來科技城和廣州市黃埔區(qū)科學(xué)城，投資買哪里收益好？有推薦的具體樓盤嗎？

回答：您好，杭州未來科技城和廣州黃埔區(qū)都是值得購買的區(qū)域，因為都是非常重點城市重點板塊，人口、產(chǎn)業(yè)等基本面都沒有問題。當前杭州未來科技城價格已經(jīng)漲起來了，未來依舊有價值，但需要長時間持有。如果要選擇這個區(qū)域投資，首付六成太高，如果能使用全款買入后抵押貸款，弄個20年的那種，那么可以考慮入手。而廣州黃埔區(qū)前短時間開始就已經(jīng)開漲了，未來短期內(nèi)還會上漲，安全性較高，可以考慮入手，選擇地鐵附近的品質(zhì)小區(qū)即可。

5、提問：請問無錫現(xiàn)在是什么情況，蘇州都降了，無錫今年卻借著學(xué)區(qū)房、升學(xué)搖號政策，房價又漲一波。孩子開學(xué)小學(xué)五年級，就讀于民辦，但成績不理想，直升初中有困難，如果要回學(xué)區(qū)，學(xué)區(qū)又是渣校，不甘心。目前就是糾結(jié)要不要買錫東的學(xué)區(qū)房，五年級就把學(xué)籍轉(zhuǎn)過去。(不過錫東的價格現(xiàn)在也起飛了。)手里現(xiàn)在有兩套經(jīng)開區(qū)的安置房，一套自住一套出租，現(xiàn)有存款+公積金一共60萬出頭，首付壓力比較大，除非把一套安置房賣了?？鄲乐小?/strong>

回答：您好，無錫樓市近來非?；馃?，但是我感覺未來半年到一年之間很有可能要進入橫盤。學(xué)區(qū)房的話，如果政策不變，那么未來很有可能價值依舊高企。我建議可以考慮購買學(xué)區(qū)房，因為也是對自己子女的一種投資。安置房因為品質(zhì)環(huán)境都比不上一般商品房，房價成長跑輸大盤，如果沒有其他考慮，也可以嘗試將安置房給置換成品質(zhì)商品房。

6、提問：你好，麻煩請教下，在南京計劃置換總價400多萬的改善盤，目前未婚。最近看望江磯比較火，請問這個板塊，今年購買是否值得，還有其他板塊推薦嗎？優(yōu)先搖號新盤還是次新房呢？因為預(yù)計近一兩年工作會有變動，所以難以工作地來決定優(yōu)先順序。年前行動還是等年后看工作是否變動再買比較好呢

回答：您好，南京進來比較火，其實我們?nèi)ツ昴甑椎侥瓿蹙鸵恢苯ㄗh購買。土拍是南京火熱的一大原因，務(wù)必多注意。望江磯還可以，可以考慮看看！板塊選擇的話，盡量選擇整體土拍火熱的區(qū)域。建議搖號一直搖著，然后邊看次新房，不要買老房子。最近不是出了新政策嗎，我建議最近先觀察一周，然后再做決定。我認為新政策影響不是太大，如果真的如此，其實可以先買房了。