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背景：

1，本文嘗試用不同角度的數(shù)據(jù)視角去描述月壇學區(qū)存量市場交易情況.

2，本文數(shù)據(jù)源是基于優(yōu)秀的ZJGG初步整理的2020年5、6月份月壇學區(qū)成交情況，在此表示衷心感謝。初步與ZJ的app成交情況核對一下，覺得有八九成是可以核實確認的，其余情況也沒有渠道確認?？傊康臄?shù)據(jù)也可以定性的看，僅作參考。

月壇學區(qū)存量房成交數(shù)量：

注：

1）西城成交數(shù)據(jù)來自北京住建委。

2）月壇片區(qū)內(nèi)成交數(shù)量5、6月份共計396套，很明顯不都是以孩子上學為目的房屋交易。如何預估以學區(qū)房、娃上學的交易數(shù)，這是個問題，暫未很好的思路，臨時給自己挖個坑，后續(xù)來填。

月壇學區(qū)成交存量房建筑年代：

注：

1）自行成交和某些小區(qū)的建筑年代查不到，參考近似小區(qū)編了一下。有些實在編不出來的而且明顯不是學區(qū)房交易目的的，就刪除了，所以總數(shù)不太對得上。

2）各年代的詳細數(shù)據(jù)也粘一下，可以更直觀了解到月壇片區(qū)存量房建筑年代。

月壇學區(qū)成交存量房建筑面積：

注：1）約74%是70平米以下的房子，估計1居與2居對半開。

有多少人高貸款？高貸款一般貸多少？一般每月還多少？

這三個問題還是比較有意思的，討論了工薪購買學區(qū)的門檻問題；

假設高貸款的條件：

1）網(wǎng)簽單價在9w以上；

2）房屋性質(zhì)為已購公有住房；（公房視為普宅，二套能貸到4成）

3）建筑平米在75平以下的；（個人主觀限制條件）

滿足這三個假設條件的5、6月份月壇成交套數(shù)約為86套；（可認為高貸款的成交，大概是以學區(qū)房為目的購買交易）

高貸款的貸款額度參見下圖，下圖只反映貸款額度的上下限（180w-320w）與貸款額度集中區(qū)間，橫坐標沒有任何含義，

那么，按當前l(fā)rp、二套上浮105基點、25年計算出大致還款量級（貸320w-2w/月;貸250w-1.5w/月；貸180w-1.1w/月）

在這里有個直觀感受，二套買學區(qū)房的大概率會貸款200-300萬，家庭年收入在50w量級以及就完全能承擔得起。但是，有個前提是首付至少在350w萬量級以上，才能摸到月壇學區(qū)得門檻。如果是首套，首付相應會降些，月還款額可能是要再多1.5倍甚至2倍，個人覺得這種情況存在的概率非常小，即使是新北京家底薄，但造血能力超強，也不建議以這樣的姿勢入手學區(qū)房。

全款買房的大約多少人？

統(tǒng)計了網(wǎng)簽單價在4w以下的成交套數(shù)：約160套；再刨除網(wǎng)簽價為0（贈予或夫妻過戶等）及網(wǎng)簽單價1w以下的成交套數(shù)30套；剩余130套量級，大概率為全款客戶。

所以簡單總結(jié)下購買月壇學區(qū)的客戶情況（覺得有一定代表性）：

三分之一弱是高貸款客戶；

三分之一強是全款客戶；

其余約三分之一是少貸款及其他情況。

其他關(guān)于月壇片區(qū)成交存量房的數(shù)據(jù)：

約有25%的自行成交，這個比例出乎意料得大，請大家自行體會下。

約有60%是已購公房，粗略算下240套量級，然后符合高貸款假設得有86套，能說明什么？覺得如果還款能力強，首付受限情況下，購買“公房”，是個大概率得常規(guī)操作。而像月壇片區(qū)這種本來部委較集中得區(qū)域，公房選擇范圍廣會成為選擇月壇得一個理由。

月壇門檻：

育民，在650萬量級；

其他，在600萬量級；

（個人理解）

寫在后面：

本文缺少分析成交時最重要的一組數(shù)據(jù)，即成交價。一方面是數(shù)據(jù)源不好獲取，二是這方面分析也比較敏感。我寫月壇是非利益相關(guān)，只是恰好有點數(shù)據(jù)而已。目的也再重申一遍，是希望能為看某片學區(qū)得家長朋友，提供些比較客觀得視角，僅供參考。另外也是拋磚引玉，希望能有思路方法的討論或是指教。（可直接在公眾號主界面留言）

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